Sol på tak: – Mange eiendomsbesittere leter etter den beste løsningen

For å nå regjeringens mål om 8 TWh ny solenergi innen 2030, er vi avhengig av storstilt utbygging av sol på tak – i hovedsak på store næringsbygg. Dette vil gi en sysselsetting på mellom 3 000 og 5 000 årsverk og en verdiskapning på inntil 6 milliarder norske kroner i 2030. I tillegg vil det komme andre samfunnsøkonomiske nytteeffekter; som sterkere forsyningssikkerhet og bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur, bygninger og grå arealer, ifølge en rapport fra NBBL, Solenergiklyngen og Nelfo.

– Eiendomsbesittere har store takflater som ikke genererer inntekter i dag, og solkraft kan være en potensiell inntektskilde. Men hvilke løsninger skal man velge; eie, leie eller "Solar as a Service"? Videre opplever vi at mange er usikre på hva som er gjeldende krav, hva de skal forvente av nye krav fra EU og om det eventuelt er eller kommer incentivordninger, sier fornybar-partner Snorre Valdimarsson.

Tverrfaglig team

Thommessen har et av landets største juridiske miljø innen fornybar energi og eiendom, og opplever en økende etterspørsel etter bistand knyttet til takmontert solkraft.

– Vi har derfor satt sammen en tverrfaglig gruppe med spisskompetanse på solkraft, regulatorisk energirett og eiendomsrett, for å raskt og effektivt kunne bistå klienter med å få en bedre oversikt over gjeldende regelverk, og hvordan regelverket sannsynligvis kommer til å utvikle seg. Videre bistår vi med vurderingen av ulike løsninger, som kjøp av anlegg selv, utleie av tak med eller uten kjøp av strøm, eller rene "solar as a service"-løsninger, herunder de skatte- og avgiftsrettslige konsekvensene av disse ulike modellene. Dette gjelder både eiere av næringsbygg og leverandører av løsninger for sol på tak, fortsetter Snorre.

Solkraft - den raskest voksende energikilden i EU

I 2022 kom EU med planen "REPowerEU", hvor hensikten er å fristille seg fra russisk olje og gass og samtidig sikre Europa tilgang til bærekraftig energi. Som en del av denne planen, vedtok EU sin "Solar Energy Strategy". Denne strategien medførte blant annet at krav om solcelleetablering ble tatt inn i det reviderte direktivet for bygningers energiytelse (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), som har vært under behandling i EU siden forslaget først ble presentert i desember 2021. Direktivet ble endelig vedtatt i EU den 12. april i år.

– De foreslåtte kravene viser at EU mener alvor med sin satsing på solenergi, sier Mette Borger Fyksen, partner i Thommessens næringseiendomsavdeling.

– For eksempel følger det av direktivet at alle nye offentlige bygg og næringsbygg på over 250 kvadratmeter skal ha solceller fra og med 31. desember 2026. Videre skal alle eksisterende offentlige bygg ha solceller fra og med 31. desember 2027 om bygget er større enn 2.000 kvadratmeter, fra og med 31. desember 2028 om bygget er større enn 750 kvm og fra og med 31. desember 2030 dersom bygget er større enn 250 kvm. Samme krav skal innføres innen 31. desember 2027 for næringsbygg over 500 kvm som gjennomgår renovering, og innen 31. desember 2029 skal det være påbudt at alle nye bolighus har solceller, fortsetter hun.

Hvorvidt og hvordan det reviderte bygningsenergidirektivet vil bli implementert i Norge er foreløpig ikke klart. Direktivet vil bli sendt på offentlig høring i Norge nå som det er vedtatt i EU.

Også norske myndigheter har fokus på solkraft. Blant annet har Stortinget vedtatt at regjeringen skal stille krav om etablering av solceller og/eller lokalprodusert energi på alle nye statlige byggeprosjekter med oppstart av forprosjekt i 2024, der ikke spesielle hensyn tilsier noe annet. Kravet skal også gjelde ved større oppgraderinger og rehabiliteringer. Stortinget har også bedt om at regjeringen i løpet av første halvår 2024 sender på høring et forslag med krav om at det skal etableres solceller og/eller lokalprodusert energi på alle nye næringsbygg over 500 m2 utenfor LNF-områder.

Uavhengig av hva som kommer av krav til etablering av solceller, ser vi at interessen for dette har økt betydelig de siste årene, påpeker Mette. Hun tror dette har sammenheng både med det generelle fokuset på bærekraft, og de høye energiprisene.

– Innføringen av EU direktivet CSRD vil dessuten gjøre at stadig flere selskaper vil måtte rapportere på bærekraft – noe vi tror vil øke interessen for miljøtiltak både blant eiendomsbesitterne og leietakerne. I februar i år ble det for øvrig lansert egne standardavtaler som skal regulere rettighetene og pliktene knyttet til solcelleanlegg mellom utleier og leietaker i næringsleieforhold. Dette var etterspurt av markedet, og viser tydelig at bransjen er moden for dette, sier hun.

NVEs solcelle-forslag

På bakgrunn av Norges mål om 8 TWh ny solkraft innen 2030, har regjeringen blitt bedt om å utarbeide en konkret handlingsplan innen revidert nasjonalbudsjett i mai 2024. NVE, på oppdrag fra Energidepartementet, har i den forbindelse utredet mulige virkemidler for å stimulere til økt lokal energiproduksjon og -deling.

Utredningen er en oppfølging av en rekke ulike anmodningsvedtak fra Stortinget, og vurderer blant annet hvordan lokal energiproduksjon og -deling kan økes ved å fjerne regulatoriske barrierer, samt forslag til virkemidler for å stimulere til å nå et mål om 8 TWh innen 2030.

– NVE har kun foreslått ett konkret virkemiddel knyttet til solceller på næringsbygg. Forslaget går ut på å utvide den virtuelle delingsordningen som trådte i kraft i fjor høst, slik at en kan dele opp til 5 MW til både egen eiendom, naboer og gjenboere. Det foreslås imidlertid ingen direkte investeringsstøtte for solcelleanlegg på næringsbygg, sier advokat i Thommessens fornybar-avdeling, Mari Andrea Moland.

Selv om sol på næringsbygg er viktig for å nå solkraft-målet, finnes det i dag få incentivordninger i form av økonomisk støtte. Det er ingen egne støtteordninger for solceller på næringsbygg, men enkelte tilskuddsordninger fra ENOVA, som gir støtte til forbedring av energitilstanden i yrkesbygg. Støtten er forbeholdt prosjekter med minimum 20 prosent energiforbedring. Likevel er den enkleste formen for å utnytte takarealet å leie ut taket til en solaktør, noe som umiddelbart genererer inntekter på et areal som ellers ikke gir noen avkastning.

– Vi venter likevel spent på å se hvordan Energidepartementet vil behandle NVE sine forslag, og om de vil innføre andre incentivordninger og direkte investeringsstøtte, avslutter hun.

Møt oss på Arendalsuka

Hvordan kan lokale og fornybare energitiltak møte de globale klimautfordringene?

Det regulatoriske rammeverket setter i dag både muligheter og begrensninger for lokale energiløsninger som solceller på tak, energieffektivisering m.m. Hva slags krav og insentiver kan vi forvente i fremtiden, og hvilke endringer er nødvendige for at lokale energitiltak skal spille en nøkkelrolle i en klimanøytral eiendomsbransje innen 2050?

Sammen med Multiconsult vil vi diskutere hvordan vi kan navigere de regulatoriske utfordringene og hvilke strategier som vil drive innovasjon og bærekraft under årets Arendalsuka.

Les mer her.