Nytt fra entrepriserettens område

LE-2021-134979

Eidsivating lagmannsrett avsa 29. juni 2022 dom i sluttoppgjørstvist mellom Veidekke Entreprenør AS (entreprenøren) og Jacaranda Eiendom AS (byggherren) etter oppføring av tre boligblokker i Rælingen kommune. Kontrakten ble inngått på basis av NS 8407, med en fastpris på kr 200 000 000 og avtalt byggetid på 24 måneder.

Et av tvistepunktene retten tok stilling til var om byggherren hadde krav på betaling av dagmulkt som følge av forsinket levering. Partene var enige om at prosjektet ble ferdigstilt 22. juni 2019. Avgjørende for dagmulktsspørsmålet var derfor når byggetiden på 24 måneder begynte å løpe. Retten gjorde en konkret vurdering av hvordan dette måtte forstås under partenes kontraktsforhold, og så hen til kontraktens ordlyd, kontraktshistorikken og partenes etterfølgende opptreden.

Etter kontrakten skulle oppstart skje "når igangsettingstillatelse for riving, grunnarbeider og bygging av gangvei" forelå. Entreprenøren fikk tillatelse til "grunnarbeider med sprenging og masseuttak" 3. mai 2017, men partene var uenige om tillatelsen oppfylte kravet til "grunnarbeider" etter kontrakten.

Etter en vurdering av begivenhetsnære bevis fant retten at partenes opptreden tilsa at tillatelsen av 3. mai 2017 for sprenging og masseuttak ikke tilfredsstilte kontraktens krav om tillatelse til grunnarbeider. Slik tillatelse til grunnarbeider ble først gitt 30. juni 2017, og konklusjonen ble derfor at byggetiden på 24 måneder begynte å løpe først fra denne dato. Ettersom prosjektet ble ferdigstilt 22. juni 2019, hadde ikke byggherren krav på dagmulkt.

Denne delen av dommen understreker viktigheten av å sikre løpende dokumentasjon rundt aktiviteter, vurderinger og beslutninger underveis i prosjektet, da domstolene normalt legger avgjørende vekt på tidsnære bevis.

Et annet tvistepunkt retten tok stilling til var byggherrens krav om erstatning i forbindelse med åtte ulovlig oppførte "Duplex-leiligheter", som er leiligheter i ett plan, med en hoveddel og en utleiedel.

I rammesøknaden av 22. desember 2016 var det tegnet inn 13 Duplex-leiligheter. Senere avtalte partene at det skulle inngå 21 Duplex-leiligheter i entreprenørens leveranse. Ansvarlig søker for prosjektet var arkitektkontoret Arcasa, og ved oppstart av byggearbeidene overtok entreprenøren ansvaret for arkitektens prosjektering. Den 6. april 2017 godkjente kommunen rammesøknaden med 13 Duplex-leiligheter.

I et brev av 13. desember 2018 til Arcasa opplyste kommunen at de ytterligere åtte Duplex-leilighetene var i strid med rammetillatelsen og at det ikke ville bli gitt dispensasjon. På dette tidspunktet var imidlertid leilighetene bygget og solgt. Konsekvensen av dette ble at byggherren, etter pålegg fra kommunen, måtte bekoste gjenmuring av døråpninger og montering av plater for de åtte ulovlig bygde leilighetene.

Ved vurderingen av hvem av byggherren og entreprenøren som måtte bære risikoen for dette forholdet, viste retten til kontraktens bestemmelser om at entreprenøren heftet for feil og mangler som kunne tilskrives Arcasa. Retten fant det erstatningsbetingende uaktsomt at Arcasa ikke hadde sendt inn endringssøknad kort tid etter at det var tegnet inn flere leiligheter enn angitt i rammesøknaden, og videre at entreprenøren hadde bygget leilighetene uten å forsikre seg om at rammetillatelsen også omfattet disse. Retten fant at også øvrige erstatningsvilkår var oppfylt, slik at byggherrens erstatningskrav var i behold.

Dommen er på dette punkt et godt eksempel på at brudd på offentlige tillatelser kan få alvorlige konsekvenser for byggeprosjekter. Selv om ansvaret for slike brudd kan reguleres i entreprisekontrakten, er det i begge parters interesse at det her ikke trås feil. Begge parter bør derfor påse at prosjektet til enhver tid gjennomføres i samsvar med offentlige tillatelser.

LG-2021-85186

Gulating lagmannsrett avsa 6. juli 2022 dom i sak om oppgjør etter utbedring av mangler i resirkuleringsanlegg for vann i et settefiskanlegg på Trovåg i Vindafjord kommune.

Tvisten hadde sitt grunnlag i en totalentreprisekontrakt basert på NS 8407 mellom Sterner AS (entreprenøren) og Bremnes Seashore AS (byggherren). Etter kontrakten skulle entreprenøren levere resirkuleringsanlegg i fire haller som byggherren fikk oppført. Det ble under byggetiden påvist feil/avvik i to av fire resirkuleringsanlegg (oppstuving av bioelementer), og entreprenøren gjennomførte utbedring. Flere utbedringsmetoder var oppe til diskusjon, og entreprenøren foreslo bruk av såkalte mammutpumper. Løsningen som til slutt ble valgt var å bygge om MBBR-reaktorene i hall 2 og 3 til fire kamre, til tross for at denne var mer kostbar enn den foreslåtte løsningen med mammutpumper.

For lagmannsretten var partene enige om at entreprenøren hadde ansvaret for avvikene; uenigheten besto i hvem som skulle dekke utbedringskostnadene. Entreprenøren anførte at byggherren hadde pålagt en bestemt utbedringsmetode (ombygging) og dermed fratatt entreprenøren retten til å velge utbedringsmetode (mammutpumper), jf. NS 8407 pkt. 20.5. Virkningen av dette, hevdet entreprenøren, var at byggherren måtte dekke utbedringskostnadene.

Lagmannsretten presiserte at det i utgangspunktet er entreprenøren som velger utbedringsmåten, men at byggherren har en klar interesse i metoden som blir valgt, særlig dersom det er tale om avvik fra det som følger av kontrakten. Byggherren kan pålegge en bestemt utbedringsmetode, noe som vil være et endringspålegg etter NS 8407 pkt. 31, med mindre partene er enige om metoden som er valgt. For at noe skal være et endringspålegg må det være klart og tydelig. En anmodning om å se på noe, vurdere noe på nytt eller innspill fra byggherren til entreprenørens valgte løsning, er ikke tilstrekkelig.

Etter en konkret vurdering fant retten at partene var enige om at utbedringen skulle skje ved at MBBR-reaktorene i hall 2 og 3 ble ombygd til fire kamre. Retten la avgjørende vekt på tidsnære dokument- og vitnebevis, og mente at disse samlet sett sannsynliggjorde at partene var enige om at ombyggingsmetoden skulle velges. Entreprenøren var derfor ansvarlig for å dekke utbedringskostnadene, og entreprenøren fikk heller ikke medhold i sine anførsler om reduksjon i kostnadene.

Avgjørelsen illustrerer at ikke enhver diskusjon om utbedringsmetode vil frata entreprenøren valgretten. Skal entreprenøren sies å være fratatt sin valgrett, må byggherren ha gitt ham et klart og tydelig pålegg om valg av metode. Dersom byggherren og entreprenøren diskuterer eller forhandler utbedringsløsningen bør det imidlertid forventes at entreprenøren kommuniserer tydelig overfor byggherren, og før utbedring igangsettes, at han anser seg instruert i valg av løsning, og at han har til hensikt å kreve kompensasjon for merkostnader. Også denne avgjørelsen viser viktigheten av å sørge for løpende dokumentasjon av kommunikasjon og kontraktsposisjoner underveis i prosjektet.

Kort om Entreprisejuridisk Seminar

Thommessen var godt representert på Entreprisejuridisk Seminar på Farris Bad 1.-2. september 2022, hvor også Jacob F. Bull og Kristine Hyldmo Bjørnvik holdt foredrag om regningsarbeid. Presentasjonene fra seminaret er tilgjengelige på Entrepriseforeningens nettsider.

Dag 1

1. Hovedtema dag 1 var byggetidssaken og dommen fra Høyesterett av 7. juni 2022. Dommen ble diskutert av prosessfullmektigene samt kommentert av professor Lasse Simonsen. Av særlig interesse ellers fra seminarets dag 1 kan nevnes at Line Wefald og Øystein Myre Bremset fra Grette holdt foredrag om formelle frister og feller i entrepriseforhold. Ett av temaene var foreldelse av mangelskrav, og det kan nevnes at Høyesteretts ankeutvalg i sommer har sluppet inn til behandling to saker om dette temaet:
2. Eidsivating lagmannsretts avgjørelse av 3. mars 2022 (LE-2021-39436). Saken gjelder et regressøksmål fra byggherre mot entreprenør og spørsmålet er om entreprenørens dialog om, og forsøk på utbedring av, påberopt mangel innebar en erkjennelse fra hans side som avbrøt foreldelsesfristen. Rettsanvendelsen knyttet til foreldelsesspørsmålet skal behandles av Høyesterett.

Eidsivating lagmannsretts avgjørelse av 31. mai 2022 (LE-2021-182700). Saken gjelder søksmål fra en byggherre mot en styreleder og daglig leder i et selskap som drev med byggetjenester. Saken anlagt mot entreprenøren ble hevet for lagmannsretten på grunn av konkurs hos selskapet, og spørsmålet er om byggherrens krav etter aksjeloven § 17-1 er foreldet.

Dag 2

Dag 2 av seminaret presenterte bl.a. Fatima Dahri og Hans Augun Parman fra Wiersholm utvalgte dommer på entrepriserettens område fra det siste året. Thommessen har tidligere kommentert flere av disse i tidligere nyhetsbrev. Du finner våre gjennomganger her. Thommessen holdt som nevnt foredrag om regningsarbeid og muligheten for avkortning i vederlaget ved slike arbeider. Fra foredraget kan følgende fremheves:

• Viktigheten av å utfordre entreprenøren med hensyn til hva som er "nødvendige kostnader" underveis i byggeprosjektet. I etterkant har byggherren etter bakgrunnsretten og NS-kontraktene relativt begrensede sanksjonsmuligheter i så måte.
• Ved avkortning i vederlaget er det byggherren som må bevise (i) uforsvarlig forhold eller urasjonell drift hos entreprenøren, (ii) at prosjektet/byggherren er påført merutgifter og (iii) at det er årsakssammenheng mellom entreprenørforholdene og merutgiftene. Det gjelder altså samme beviskrav for byggherren ved avkortning som det gjør for entreprenøren ved såkalte plunder og heft-krav, da det er de samme hensyn som gjør seg gjeldende avhengig av hvilken part som bærer produktivitetsrisikoen.