Her får du en oppsummering av nytt innen entrepriseretten, der vi blant annet kommenterer Høyesteretts dom av 13. juni 2025 om erstatning fra et tidligere ledd i kontraktskjeden. Vi kommenterer også Gulating lagmannsretts dom av 7. juli 2025 om ombygging og rehabilitering av kulturhuset i Bergen, der blant annet målpris i samspillsentreprise var tema. I tillegg har vi kommentert en dom fra Hålogaland lagmannsrett, der spørsmål om overføring av risiko for byggherrens løsninger og valg sto sentralt.
HR-2025-1115-A – Forholdet mellom erstatning i og utenfor kontrakt
Høyesterett avsa den 13. juni 2025 dom i en sak mellom en privat byggherre og Rambøll Norge AS. Spørsmålet i saken var om det kunne kreves erstatning direkte fra et tidligere ledd i kontraktskjeden etter reglene om erstatning utenfor kontrakt (deliktsansvar). Dommen er den femte i rekken av høyesterettsavgjørelser de siste årene som tar for seg denne problemstillingen. Høyesterett bekrefter nok en gang at det kontraktsrettslige ansvaret suppleres av deliktsansvaret, slik at erstatningsansvar kan oppstå uavhengig av kontraktens bestemmelser. Slikt erstatningsansvar forutsetter imidlertid at det foreligger brudd på en "allmenn handlenorm".
Dommen gir nyttige presiseringer om hva som kan begrunne ansvar for en kontraktspart utenfor kontrakten. Temaet er praktisk både for spørsmål om å fremme krav mot aktører i kontraktskjeden, og i tilfeller der kontraktsansvaret er begrenset eller foreldet. Dommen bidrar til enkelte nyttige avklaringer for aktører i byggeprosjekter og næringslivet ellers.
Bakgrunnen for saken var at det ble avdekket alvorlige mangler ved brannsikkerheten i et nyoppført boligbygg med fire leiligheter i Sandefjord. Manglene kunne ikke utbedres, og bygget måtte rives og gjenoppbygges. Byggherren reiste sak mot flere aktører i prosjektet, herunder Rambøll som hadde vært engasjert av to underentreprenører for å utføre lastberegninger, design og dimensjonering av bæresystemet, samt brannteknisk prosjektering.
Det forelå ikke et kontraktsforhold mellom Rambøll og byggherren, og mangelsansvar etter bustadoppføringslova var dermed bare aktuelt innenfor rammen av lovens § 37 om krav mot tidligere kontaktledd (direktekrav). Rambøll hadde utført oppdraget i samsvar med de inngåtte kontrakter, og det forelå derfor ikke mangler som kunne gi grunnlag for krav etter bustadoppføringslova. I lagmannsretten ble Rambøll imidlertid holdt ansvarlig etter deliktansvaret. Ansvaret ble begrunnet i at Rambøll hadde forsømt sin omsorgsforpliktelse overfor byggherren, blant annet ved å unnlate å gjennomføre undersøkelser for å avklare om materialene som ble benyttet i bygget oppfylte kravene til brannsikkerhet.
Innledningsvis slår Høyesterett fast at det lovfestede kontraktsrettslige ansvaret kan suppleres av det ulovfestede skyldansvaret og arbeidsgiveransvaret. Det ble videre presisert at dersom kravet kan baseres på flere grunnlag, kan skadelidte velge hvilket grunnlag kravet skal baseres på. Samtidig uttalte Høyesterett at vilkårene for deliktsansvar ikke er de samme som ved kontraktsrettslig ansvar, og videre:
"Det er vesentlig, slik Bori-dommen avsnitt 36 bygger på, at det ikke utgjør et grunnlag for alminnelig skyldansvar at den påstått ansvarlige har handlet i strid med sine kontraktsforpliktelser. Et slikt ansvar forutsetter at det foreligger brudd på en handlenorm utenfor det som følger av kontraktsforholdet."
Dersom den påstått ansvarlige har handlet i strid med sine kontraktsforpliktelser, kan altså ikke deliktsansvaret være et alternativt grunnlag for ansvar. I et slikt tilfelle må kravet være basert på kontrakt.
Det påstått ansvarsbetingende fra Rambølls side var ikke en aktiv handling, men at Rambøll hadde unnlatt å foreta seg noe. Høyesterett gjorde det klart at de alminnelige reglene også gjelder i slike situasjoner, men påpekte at dette påvirker vurderingen av om det foreligger erstatningsansvar. Høyesterett slo fast at det ikke er en generell plikt til å handle for å ivareta andres interesser. For å fastslå ansvar i en slik situasjon, må det derfor "både kunne konstateres at det eksisterer en handlenorm, og at denne normen er brutt i den situasjonen som foreligger".
I HR-2024-990-A ble det gitt uttrykk for at det må foreligge brudd på en "etablert" handlenorm for å kunne etablere ansvar, og dette reiste spørsmål om den aktuelle handlenormen må ha "kommet klart til uttrykk på forhånd – før handlingen". I praksis er dette et spørsmål om det må påvises at det eksisterte en klart formulert handlenorm på handlingstidspunktet, eller om handlenormen kan formuleres i etterkant. I saken som ble behandlet av Høyesterett i juni i år, ble problemstillingen nyansert slik:
"(46) Førstvoterende i HR-2024-990-A uttrykker at en slik handlenorm må være etablert. Dette kan forstås som et krav om at normen er kommet klart til uttrykk på forhånd – før handlingen. Slik jeg ser det, kan det ikke utelukkes at brudd på en norm som det er grunnlag for å konstatere, for eksempel gjennom domstolsbehandling av erstatningskravet, kan være tilstrekkelig for ansvar, selv om normen ikke tidligere er kommet klart til uttrykk. Etter mitt syn er derfor allmenn handlenorm et mer dekkende uttrykk i denne sammenheng"
Høyesterett kunne ikke se hvordan det – uavhengig av kontraktsforholdene – kunne konstateres en plikt for den ansatte i Rambøll til å utføre de handlingene som lagmannsretten mente at Rambøll skulle ha utført. Etter Høyesteretts syn måtte en eventuell omsorgsforpliktelse nettopp følge av kontrakt, og Høyesterett mente at det ikke var grunnlag for å konstatere brudd på en "allmenn handlenorm" utenfor kontrakten. Høyesterett konkluderte derfor med at lagmannsretten hadde bygget sin avgjørelse på uriktig rettsanvendelse, og lagmannsrettens dom ble opphevet.
LH-2024-159305
Den 11. april 2025 avsa Hålogaland lagmannsrett dom i en tvist om sluttvederlag mellom Fauske kommune og Roald Madsen AS. Tvisten gjaldt et prosjekt for oppføring av et blålysbygg for kommunens beredskapsinstanser, organisert som en tredelt totalentreprise med kontrakter for grunnarbeider (Roald Madsen AS), bygg med fundamentering (Fauskebygg AS) og teknisk anlegg (Rørleggern Fauske AS). Prosjektet ble forsinket med omtrent syv måneder, og et sentralt spørsmål for lagmannsretten var hvem som skulle holdes ansvarlig for forsinkelsen.
Totalentreprisekontrakten mellom kommunen og Roald Madsen var basert på NS 8407, med enkelte avvik. Blant annet hadde Roald Madsen overtatt risikoen for valg av løsninger og prosjektering utført av byggherren før kontraktsinngåelsen. I kravspesifikasjonen for grunnarbeidet spesifiserte kommunen at prosjektet skulle baseres på en geoteknisk vurdering utført av Rambøll i 2018. Denne vurderingen viste at grunnen var setningsømfintlig og anbefalte forbelastning med én meter tunge masser.
Roald Madsens geotekniske rådgiver, Sweco, prosjekterte en forbelastning på seks meter med seks måneders liggetid. Madsen fremmet krav om fristforlengelse og tilleggsbetaling på 36,5 millioner kroner for økte kostnader. Kommunen avslo kravet under henvisning til at forbelastningen var Roald Madsens risiko, samt at løsningen avvek betydelig fra Rambølls prosjekterte løsning. Avslaget medførte at Sweco måtte prosjektere på nytt. Dette førte til at totalentreprenøren for bygg, Fauskebygg AS, ble fem og en halv måned forsinket i sin oppstart, noe som forplantet seg videre til oversittelse av sluttfristen.
Lagmannsretten påpekte at når Roald Madsen som totalentreprenør hadde overtatt risikoen for byggherrens valg og løsninger, hadde han en plikt til enten å gjennomføre forbelastningen i tråd med prosjekteringen eller å omprosjektere for egen regning og risiko. Lagmannsretten mente følgelig at Roald Madsen hadde risikoen for de forhold som førte til at Fauskebygg sin oppstart ble forsinket.
Videre måtte lagmannsretten ta stilling til hvorvidt kommunen kunne kreve tilbake om lag 2,5 millioner kroner, som de hadde utbetalt i forbindelse med et vederlagskrav for ekstra steinmasser på totalt 4,2 millioner kroner. Kommunen hadde i en e-post opplyst at de ikke anså seg pliktig til å betale, men foretok utbetalingen "av ren velvillighet". Lagmannsretten fastslo at utbetalingen var et bevisst valg om å bidra økonomisk som en pragmatisk løsning, og påpekte at det at kommunen senere angret på utbetalingen ikke ga grunnlag for å kreve pengene tilbake.
Et annet spørsmål for retten var om Roald Madsen hadde krav på vederlag i tråd med utstedte fakturaer for tilleggsarbeider. Etter NS 8407 punkt 30.3.2 må byggherren varsle totalentreprenøren innen 14 dager dersom han mener det er feil i fakturagrunnlaget. Dersom byggherren ikke varsler innen fristen, skal timelistene legges til grunn for oppgjøret. Kommunen benektet at det forelå tilleggsarbeider, og hadde derfor avvist fakturaene uten å gi innsigelser til timelistene. Da tvisten kom opp for retten mente imidlertid kommunen at timelistene var feil, og at Madsen derfor ikke kunne få utbetalt hele kravet.
Retten påpekte at kontrollbestemmelsen i punkt 30.3.2 gjelder ved regningsarbeider, og at bestemmelsen derfor ikke kunne pålegge byggherren forpliktelser når han bestrider at det er tale om tilleggsarbeider som skal gjøres opp på regning. Retten mente at Madsen heller ikke kunne ha berettigede forventinger om oppgjør basert på prinsippene for regningsarbeid i en slik situasjon. Kravet ble derfor redusert i samsvar med det retten anså som et rimelig timeantall for arbeidet.
Problemstillingen er praktisk da det er svært vanlig at en byggherre lar være å forholde seg til fakturaer og timelister dersom man har avvist endringskravet som sådan. Det kan imidlertid stilles spørsmål ved lagmannsrettens vurderinger av de rettslige konsekvensene ved å la være å ta stilling til den underliggende dokumentasjonen i en slik situasjon. Det er et alminnelig kontraktsrettslig prinsipp at partene bærer risikoen for egne forutsetninger. Dette utgangspunktet er vanskelig å forene med lagmannsrettens konklusjon om at det må gjøres unntak fra reglene om regningsarbeid som følge av byggherrens feilaktige forutsetning om at det ikke var tale om regningsarbeid. Kontraktens ordlyd og system kan tilsi at byggherren, for å ha sine innsigelser i behold, må fremsette også disse innsigelsene innen fristen i de tilfeller han mener arbeidet ikke utgjør endrings- eller tilleggsarbeid.
LG-2024-109013
Den 7. juli 2025 avsa Gulating lagmannsrett dom i en sluttoppgjørstvist mellom Bergen Kulturhus og OBAS Entreprenør AS. Prosjektet gjaldt ombygging, rehabilitering og bruksendring av tre bygninger til et kulturhus. Kontrakten var inngått som en samspillentreprise basert på NS 8407.
Saken reiste flere tvistepunkter om hva som var avtalt mellom partene. Her vil vi behandle spørsmålet om hva som ble avtalt rundt målpris, herunder hva målprisen omfattet og om den skulle revideres ved endringsarbeider. Saken gir en god illustrasjon av problemstillinger som kan oppstå ved avtale om samspill og målpris.
En samspillentreprise gjennomføres ofte i to faser. I fase 1 utvikles prosjektet, og byggherren kan deretter velge å avslutte prosjektet eller gå videre til fase 2 – utførelsesfasen. Ved faseovergangen fastsettes gjerne en målpris for prosjektet og en fordelingsnøkkel for eventuelle overskridelser eller besparelser mellom partene. I denne saken ble det avtalt 50/50 fordeling.
Ved overgangen til fase 2, ble det utarbeidet en kalkyle som listet opp arbeidene OBAS skulle utføre, og som dannet grunnlaget for målprisen. På dette tidspunktet var det imidlertid avdekket behov for ytterligere arbeider som ikke var tatt med i kalkylen. Lagmannsretten måtte derfor ta stilling til om disse arbeidene lå innenfor OBAS’ kontraktsforpliktelse og målprisen, eller om de skulle håndteres som tilleggsarbeider. Kulturhuset anførte at ettersom OBAS var ansvarlig for «all nødvendig prosjektering», måtte målprisen inkludere alt arbeid som det ved faseovergangen var kjent at måtte utføres. Dersom nødvendige arbeider eller forutsetninger ikke var priset inn, mente Kulturhuset at det måtte være OBAS' risiko.
Lagmannsretten påpekte at kontraktens ordlyd, totalentreprenørens tilbud og møtereferater tilsa at forpliktelsen kun omfattet arbeid som fremgikk av kalkylen. Videre måtte avgrensningen av kontraktsforpliktelsen vurderes i lys av prosjektets karakter. Det var tale om et omfattende rehabiliterings- og ombyggingsarbeid med stor usikkerhet om tilstanden på eksisterende bygningsmasse, tekniske forhold og antikvariske krav. I den forbindelse la retten vekt på at risiko ikke var priset inn i målprisen. I et prosjekt med så store usikkerhetsmomenter, ville det krevd et betydelig risikopåslag dersom alle tenkelige forhold skulle være omfattet av målprisen. Partene hadde gitt uttrykk for at de ønsket en realistisk målpris, og det hadde derfor formodningen mot seg at målprisen skulle omfatte arbeid utover det som var listet opp i kalkylen.
Det neste spørsmålet for lagmannsretten var om endringsarbeider skulle resultere i en justering av målprisen. Lagmannsretten viste til at kontraktens ordlyd ga anvisning på en slik revisjon, og at en slik løsning samsvarer med samspillkontraktens formål. Uten revisjon av målprisen vil insentivordningen innebære at entreprenøren kun fikk dekket halvparten av kostnadene ved endringer, i strid med prinsippet om full dekning. Tilsvarende vil byggherren, ved omfattende negative endringer, gå glipp av en reduksjon av målpris og garantert makspris. Retten konkluderte derfor med at målprisen skulle revideres ved endringsarbeider.
Saken ble avgjort etter en konkret tolkning av partenes avtale, korrespondanse og opptreden, men illustrerer viktigheten av at partene utarbeider tydelige rammer og beskrivelser for fase 2. Samspillsentrepriser blir stadig mer utbredt, men det finnes likevel fortsatt ingen standardmal for kontraktsformen. For å unngå senere tvist mellom partene bør det tydelig avklares hva som inngår i målprisen, hvilke situasjoner som skal føre til justering av målprisen, og hvilke forhold som utgjør en endring.
