I dette nyhetsbrevet ser vi nærmere på noen av de mest relevante avgjørelsene innen entrepriserett – og hva de betyr i praksis. Vi tar også for oss de sentrale endringene i de oppdaterte standardkontraktene for petroleumsindustrien - NF25 og NTK25, inkludert de tre modifikasjonskontraktene - som alle ble signert 5. desember 2025.
LB-2023-96051
Den 25. september 2025 avsa Borgarting lagmannsrett dom i sak mellom totalentreprenøren Seltor AS og underentreprenøren Nor Construction AS. Saken gjaldt tvist om sluttoppgjør i en totalunderentreprise for stål- og glassarbeider i forbindelse med oppføring av et forretningsbygg. Et av spørsmålene i saken var om totalentreprenøren hadde krav på dagmulkt, og retten måtte derfor ta stilling til om partene hadde avtalt en bindende sluttfrist. Et annet spørsmål var hvem av partene som måtte dekke kostnader til leie av kran når begge parter hadde tatt forbehold om at kostnader til kranleie skulle bæres av den andre parten.
dagmulkt
Underentreprenøren anførte at det ikke var avtalt noen sluttfrist, og at dagmulkt derfor ikke kunne påløpe. Retten var ikke enig, og mente at partene hadde avtalt sluttfrist. Retten la blant annet vekt på et møtereferat som henviste til en fremdriftsplan med konkrete tidsfrister, herunder dato for sluttfrist. Retten uttalte at:
"[n]år hovedfremdriftsplanen har en klar sluttdato for [underentreprenørens] siste arbeider, montering av hovedtrapp, vil en normal, forstandig entreprenør legge denne datoen til grunn som den avtalte sluttfristen".
Retten la videre vekt på at underentreprenøren senere hadde fremlagt en revidert fremdriftsplan med forskjøvet sluttfrist, og at begge parter i ettertid hadde forholdt seg til denne. Arbeidene ble ikke ferdigstilt innen fristen, og forsinkelsen skyldtes forhold som underentreprenøren bar risikoen for. Totalentreprenøren hadde derfor krav på dagmulkt.
Retten tok også stilling til størrelsen på dagmulkten. Underentreprenøren anførte at dagmulkten ble avbrutt på tidspunktet byggherren startet overtakelsesforretning med totalentreprenøren, dvs. 1. oktober 2020. Begrunnelsen var at utgangspunktet etter NS 8417 er at arbeidene overtas av totalentreprenøren ved overtakelsesforretningen mellom byggherren og totalentreprenøren. Videre gir NS 8417 punkt 37.4 anvisning på at dersom overtakelsesforretningen varer mer enn én dag, avbrytes eventuell dagmulkt ved påbegynnelsen av forretningen. Retten var ikke enig, og påpekte at bestemmelsen forutsetter at arbeidene dagmulkten knytter seg til omfattes av den ordinære overtakelsen mellom byggherren og totalentreprenøren. I denne saken hadde partene lagt opp til separat overtakelse av stål- og glassarbeidene før overtakelsen mellom totalentreprenør og byggherre. Punkt 37.4 kom derfor ikke til anvendelse, og dagmulkten løp frem til 23. oktober 2020, da arbeidene ble akseptert av totalentreprenøren.
Leie av kran
Underentreprenøren hadde i sitt tilbud tatt forbehold om at kran ikke var inkludert. I et senere møtereferat fremgikk det at totalentreprenøren ikke hadde kran på byggeplassen, og at "UE må selv sørge for å transportere utstyr/verktøy inn i bygget via heis, lasteramper eller egen kran". Underentreprenøren fulgte dette opp i e-post, hvor det igjen ble presisert at kran ikke var medregnet i tilbudet.
Av kontrakten fremgikk det imidlertid at alle forbehold i tilbudet skulle anses frafalt dersom de ikke var inntatt i kontraktsdokumentene. Ettersom forbeholdet om kran ikke var inntatt i kontrakten, konkluderte retten med at forbeholdet måtte anses frafalt. Underentreprenøren måtte dermed dekke kostnadene til leie av kran.
LF-2025-27330
Den 6. oktober 2025 avsa Frostating lagmannsrett dom i sak som gjaldt krav på betaling for vann- og frostsikringsarbeider i en underentreprise i forbindelse med bygging av en tunnel. Spørsmålet lagmannsretten tok stilling til, var om det var byggherrens beskrivelse av måleregel for beregning av areal og vederlag i anbudsgrunnlaget som skulle legges til grunn for vederlagsberegningen eller om det var underentreprenørens beskrivelse i sitt tilbud til totalentreprenøren.
Totalentreprenøren anførte at måleregelen som byggherren hadde inntatt i anbudsgrunnlaget for hovedkontrakten også måtte gjelde i underentrepriseforholdet, mens underentreprenøren mente at måleregelen han hadde beskrevet i sitt tilbud skulle legges til grunn. På bakgrunn av bevisførselen kunne retten ikke legge til grunn at partene hadde hatt en felles forståelse av hvilken måleregel som skulle gjelde.
Av kontraktsdokumentene i underentreprisen fremgikk det at underentreprenørens tilbud ved motstrid skulle ha forrang foran anbudsgrunnlaget. Retten la avgjørende vekt på dette, og fremhevet betydningen av prinsippet om objektiv avtaletolkning mellom profesjonelle parter. Retten påpekte videre at underentreprenørens presisering av måleregelen var klar, og at totalentreprenøren ikke hadde etterspurt nærmere avklaringer før kontrakten ble inngått. Når kontrakten fastsatte at tilbudet hadde forrang, kunne det ikke gå utover underentreprenøren at byggherren opererte med en annen og snevrere måleregel.
Dommen illustrerer betydningen av dokumentprioritet og viktigheten av å ha et bevisst forhold til hva som fremgår av de ulike kontraktsdokumentene, særlig der hvor krav fra hovedentreprisen er ment videreført til underentrepriseforholdet.
LA-2025-4967
Den 5. november 2025 avsa Agder lagmannsrett dom i sak mellom samvirkeforetaket og byggherren Helland Vannverk AS og entreprenøren Hadeland Pumpeservice AS. Saken gjaldt etablering av to vannbrønner i et vannforsyningsanlegg. Et sentralt spørsmål for lagmannsretten var om Helland Vannverk kunne holde tilbake en betydelig del av sluttvederlaget under henvisning til at det leverte vannverket var overdimensjonert sammenlignet med det som var avtalt.
Helland Vannverk engasjerte opprinnelig Hadeland Pumpeservice for å trekke ut en pumpe fra en eksisterende brønn i vannforsyningsanlegget. Under arbeidet viste det seg at det hadde gått ras i brønnen, og det ble derfor behov for en rask etablering av ny brønn. For etableringen av den nye brønnen ga Hadeland Pumpeservice fastpristilbud på kr 48 500 for boring, men med forbehold om at boring utover 100 meter ville bli fakturert etter nærmere angitte satser. I et vedlegg til tilbudet fremgikk det at arbeid, rør og pumpeutstyr kom i tillegg til fastprisen.
Underveis ble det klart at boring inntil 100 meter ikke var tilstrekkelig. Entreprenøren varslet at de ville fortsette boringen og anbefalte samtidig å etablere en ekstra brønn for å oppnå ønsket vannmengde i vannforsyningsanlegget. På spørsmål om pris for en ekstra brønn opplyste Hadeland Pumpeservice at denne ville koste det samme som den første, men med kr 5 000 i rabatt. Samlet fakturerte entreprenøren kr 523 395 for de to brønnene.
Helland Vannverk bestred kravet og anførte at de hadde mottatt et overdimensjonert vannverk som var større og dyrere enn det som var bestilt. Samvirkeforetaket gjorde blant annet gjeldende at det ikke var dokumentert behov for en ekstra brønn, og at entreprenøren hadde opptrådt illojalt og uforsvarlig. Videre ble det anført at fastprisen på kr 48 500 måtte gjelde for et komplett vannforsyningssystem, subsidiært at entreprenøren kun hadde krav på gjengs pris for det øvrige arbeidet.
Lagmannsretten var ikke enig i dette. Retten viste til at det fremgikk tydelig av tilbudet at vedlegget var en del av tilbudsgrunnlaget, og vedlegget presiserte at arbeid og materiell kom i tillegg til fastprisen for selve boringen. Når samvirkeforetaket aksepterte tilbudet, måtte denne prisstrukturen legges til grunn. Videre fant lagmannsretten at partene hadde blitt enige om å etablere en ekstra brønn. At samvirkeforetaket i ettertid vurderte at brønnparken hadde større kapasitet enn nødvendig, endret ikke avtalen som var inngått. Når prisen fulgte av avtalen var det heller ikke rom for å supplere med prinsippet om gjengs pris. Retten avviste at Hadeland Pumpeservice hadde brutt den ulovfestede lojalitetsplikten eller for øvrig opptrådt uforsvarlig, og det var derfor ikke grunnlag for å avkorte deler av sluttvederlaget.
LB-2024-186244
Den 12. november 2025 avsa Borgarting lagmannsrett dom i sak mellom byggherre Dronningensgate 28 AS og entreprenøren Haga & Berg AS. Saken gjaldt sluttoppgjør etter rehabilitering av en bygård i Oslo. Entreprenøren hadde inngitt en opprinnelig budsjettpris på om lag kr 4,6 millioner, mens det endelige sluttoppgjøret endte på i overkant av kr 23 millioner. Et sentralt spørsmål for lagmannsretten var om byggherren kunne kreve avkortning av vederlaget under henvisning til urasjonell drift.
Lagmannsretten tok utgangspunkt i at det er byggherren som må påvise uforsvarlige forhold hos entreprenøren. Med henvisning til Høyesteretts praksis påpekte retten at bevisbyrden kan snus dersom timeantallet er ekstraordinært høyt, slik at entreprenøren må begrunne ressursbruken.
Selv om timeantallet var høyt sammenlignet med det opprinnelige budsjettet, mente lagmannsretten at dette hadde sammenheng med at prosjektet i vesentlig grad hadde endret karakter etter kontraktsinngåelsen. Allerede før arbeidene ble igangsatt, ble det avdekket betydelige setningsskader i kjelleren. Byggherren besluttet derfor at bygården skulle re-fundamenteres. Re-fundamenteringen ble utført av andre sideentreprenører, men Haga & Berg skulle utføre omfattende hjelpearbeider og ha ansvar for koordinering og administrasjon av arbeidene i kjelleren. Allerede tre uker etter kontraktsinngåelsen var det utført endringsarbeider tilsvarende om lag en tredjedel av kontraktssummen. Ettersom byggherrens endringskompetanse på 15 prosent var overskredet, ble partene – etter initiativ fra entreprenøren – enige om å endre vederlagsformatet til regningsarbeid.
Både arbeidets art og omfang, fremdriften, kontraktstiden og vederlagsformatet var endret som følge av forhold initiert av byggherren. Timetallet kunne derfor ikke sammenlignes med det opprinnelige budsjettet, og retten fant ikke grunnlag for å anse timetallet som ekstraordinært. Lagmannsretten understreket at entreprenøren må ha et betydelig slingringsmonn ved regningsarbeid, og fant det ikke bevist at det forelå urasjonell drift eller andre uforsvarlige forhold.
Heller ikke manglende varsling kunne begrunne avkortning. Retten viste til at manglende varsling ved regningsarbeid ikke medfører tap av vederlagskrav. Uansett kunne ikke manglende formell varsling anses uforsvarlig siden byggherren var løpende orientert gjennom tett kommunikasjon, ukentlige møter og daglig tilstedeværelse på byggeplassen. Byggherren fikk derfor ikke medhold i kravet om avkortning av vederlaget.
Reviderte standardkontrakter: NTK25 og NF25
Offshore Norge og Norsk Industri har signert reviderte versjoner av standardkontraktene Norsk Totalkontrakt (NTK) og Norsk Fabrikasjonskontrakt (NF). Endringene er resultatet av en revisjonsprosess igangsatt av Standardkontraktstyret (SKS) i 2022, med formål å holde kontraktene oppdaterte i lys av økt digitalisering, skjerpede ESG-krav og praktiske erfaringer fra bruken av standardene.
Forhandlingsutvalget og mandatet
SKS oppnevnte et forhandlingsutvalg bestående av tre representanter fra Norsk Industri (leverandørsiden) og tre representanter fra Offshore Norge (selskapssiden), samt to nøytrale oppmenn for å lede forhandlingene. Forhandlingsutvalgets mandat var å vurdere følgende punkter:
- behovet for kontraktstilpasninger som følge av at prosjektadministrasjon og dokumenthåndtering i økende grad skjer digitalt,
- om og i hvilken grad krav til Environmental, Social and Governance (ESG) burde standardiseres i kontraktene,
- om erfaringene fra Covid-19-pandemien tilsa behov for presiseringer, herunder knyttet til forståelsen av force majeure, og
- om ansvarsbegrensningene burde suppleres med eksplisitte unntak for visse tilfeller av grov skyld.
Revisjonen resulterte i nye bestemmelser og justeringer knyttet til digitalisering og ESG. Det ble derimot ikke vedtatt nye bestemmelser eller presiseringer relatert til Covid-19 eller unntak fra ansvarsbegrensningene. Videre ble det gjennomført flere redaksjonelle endringer, herunder innføring av kjønnsnøytral terminologi, romertallsnummerering av avsnitt og overskrifter på underartikkelnivå.
Digitalisering
Det er gjort flere endringer og tilføyelser for å gjenspeile at prosjektadministrasjon i dag i stor grad gjennomføres digitalt. I NTK er bestemmelsen om betaling ved avbestilling justert slik at leverandørens krav uttrykkelig omfatter kostnader knyttet til nedlastning av dokumenter. Videre er det inntatt en ny bestemmelse om tilgang til prosjektdokumentasjon etter levering, som regulerer partenes rett til å laste ned dokumenter fra felles digitale dokumenthåndteringssystemer i 45 dager etter utstedelse av ferdigattest.
Bestemmelsen om leverandørens utbedringsplikt ved tap eller skade på dokumentasjon som skal leveres, er justert ved at kravet til fysisk levering er fjernet. I tillegg er kontraktenes formkrav presisert ved at begrepet "skriftlig" nå også omfatter kommunikasjon gitt ved bruk av elektronisk kommunikasjon som partene har avtalt å benytte.
Revisjonen inneholder også en ny artikkel 35 om digital sikkerhet, som pålegger begge parter å ha etablerte rutiner for å identifisere, vurdere og håndtere digitale sikkerhetsrisikoer og -hendelser, samt en gjensidig varslingsplikt ved forhold som er egnet til å ramme den andre parten.
ESG
Revisjonen innebærer en vesentlig styrking og systematisering av kontraktenes regulering av miljømessige, sosiale og forretningsetiske forhold (ESG). Det er inntatt et nytt Vedlegg K hvor ESG-forhold reguleres, og dette vedlegget er ved motstrid gitt prioritet foran øvrige vedlegg til kontrakten.
Videre er det inntatt en ny artikkel 4A, som erstatter tidligere artikkel 9.5 i NTK. Bestemmelsen omfatter krav knyttet til blant annet klima og miljø, herunder forurensning, utslipp og avfallshåndtering, menneskerettigheter og arbeidstakerrettigheter, samt etisk forretningsførsel, inkludert korrupsjon, sanksjoner, eksportkontroll og hvitvasking.
Partene pålegges å ha egnede retningslinjer og prosedyrer for å sikre etterlevelse av ESG-kravene, og det etableres gjensidige rettigheter og plikter til informasjon, dokumentasjon og verifikasjon. Bestemmelsen regulerer også hvordan mistanke om brudd på ESG-forpliktelser skal håndteres, herunder varslingsplikt, undersøkelsesplikt og samarbeid om egnede tiltak. Ved brudd på nærmere angitte ESG-forpliktelser har hver av partene også rett til å heve avtalen med øyeblikkelig virkning.
