I dette nyhetsbrevet oppsummerer vi fire entreprisedommer publisert i andre kvartal 2026. Vi tar også for oss to høyesterettsdommer med overføringsverdi til entrepriseretten: én om lojalitetspliktens rekkevidde i kommersielle avtaleforhold, og én om tolkningen av varslingsregler og innholdet i grov uaktsomhet.
HR-2026-965-A: Vilkårene for overtakelse
Høyesterett avsa 24. april 2026 dom i sluttoppgjørstvist mellom byggherren Tesliåsen AS og BVT Entreprenør AS etter bygging av gang- og sykkelvei på strekningen Tesliåsen-Sæterbakken i Trondheim kommune. Før saken kom til Høyesterett ble det åpnet konkurs hos BVT Entreprenør, og Melhus Sparebank overtok BVTs krav og partsstilling i saken. Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om kontraktsarbeidet kunne anses overtatt uten at det var avholdt overtakelsesforretning i samsvar med NS 8406 "Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt".
Utgangspunktet for Høyesteretts vurdering var reguleringen av overtakelse i NS 8406 punkt 24, særlig den sentrale bestemmelsen om overtakelsesforretning i punkt 24.1:
"Kontraktarbeidet overtas av byggherren ved overtakelsesforretning. Entreprenøren skal i rimelig tid før kontraktarbeidet er ferdig, innkalle byggherren til overtakelsesforretning. Partene har plikt til å møte på overtakelsesforretning. Unnlater en av partene å møte uten gyldig grunn, kan den andre parten gjennomføre overtakelsesforretningen alene."
Høyesterett uttalte at en ren ordfortolkning av punkt 24.1 første ledd tilsier at overtakelse av kontraktsarbeidet bare kan skje ved overtakelsesforretning, og at bestemmelsen ikke åpner for andre alternativer.
Høyesterett gikk videre til å vurdere andre tolkningsmoment, herunder kontraktens system. I denne forbindelse ble det vist til at den tolkningen som fulgte av ordlyden ble forsterket av punkt 24.6, som uttrykkelig fastslår at byggherrens brukstakelse uten entreprenørens samtykke utgjør et kontraktsbrudd. Videre underbygget reglene om protokollføring i punkt 24.2 og rettsvirkningene i punkt 24.4, etter Høyesteretts syn at overtakelsen er ment å utgjøre et entydig og notorisk skjæringstidspunkt med sentrale konsekvenser for dagmulkt, sluttoppgjør og preklusjon.
Et annet tolkningsmoment Høyesterett vektla var den historiske utviklingen til standardkontrakten. Det ble vist til at bruksovertakelse bevisst ble fjernet som alternativ overtakelsesmåte allerede i NS 3431 (1992). Dette støttet derfor også tolkningen om at overtakelse bare kunne skje ved overtakelsesforretning i samsvar med punkt 24.1.
Byggherren hadde anført at NS 8406 måtte utfylles av fravikelig bakgrunnsrett som åpner for bruksovertakelse. Høyesterett uttalte på generelt grunnlag at bakgrunnsretten kunne ha vært relevant dersom den inngåtte avtalen ikke ga en klar løsning på spørsmålet. I den konkrete saken fant imidlertid Høyesterett at tolkningen etter NS 8406 var entydig, og i en slik situasjon kunne bakgrunnsretten ikke endre konklusjonen. Høyesterett kom derfor til at overtakelse av kontraktsarbeidet bare kan skje ved en overtakelsesforretning i tråd med bestemmelsene i NS 8406 kapittel 24.
Byggherren hadde subsidiært anført at partene uansett hadde inngått en tilleggsavtale om overtakelse. Høyesterett gikk derfor videre til å vurdere om partene ved sin korrespondanse, eller ved konkludent adferd, hadde inngått en tilleggsavtale om rettslig overtakelse før overtakelsesforretningen. Etter en gjennomgang av partenes dialog og øvrige forhold konkluderte Høyesterett med at byggherren ikke hadde ført tilstrekkelige bevis for at partene, uttrykkelig eller gjennom konkludent adferd, hadde avtalt at kontraktsarbeidet ble overtatt av byggherren før den formelle overtakelsesforretningen.
Avgjørelsen illustrerer viktigheten av å følge standardkontraktens system. En brukstakelse fra byggherren medfører ikke at kontraktsarbeidet er overtatt med mindre kontrakten åpner for dette. Dersom kontrakten kun åpner for overtakelse ved overtakelsesforretning, må dette systemet følges. Høyesteretts subsidiære drøftelse viser at partene kan avtale andre overtakelsesmåter underveis, for eksempel at overtakelse skal anses skjedd uten gjennomført overtakelsesforretning. Slike endringsavtaler kan inngås uten skriftlighet basert på partenes opptreden og berettigede forventninger. Partene bør derfor kommunisere tydelig om overtakelse, og dersom endringsavtale er tilsiktet, bør innholdet fremgå klart. Avtalen bør med fordel gjøres skriftlig for å unngå senere tvister. Avgjørelsen illustrerer også ordlydens vekt ved tolkningen av kontrakter mellom profesjonelle parter, særlig standardkontrakter.
LF-2025-40061: Vederlagskrav og erstatning for uberettiget heving
Frostating lagmannsrett avsa 23. april 2026 dom i tvist mellom byggherren Norigon Eiendom AS og Entreprenør Sundli AS knyttet til utførelsesentrepriseoppdrag om oppføring av landbruksgarasje. Saken gjaldt entreprenørens krav på betaling av to fakturaer og krav om erstatning for positiv kontraktsinteresse etter at arbeidet ble avsluttet før ferdigstillelse som følge av byggherrens heving av avtalen.
Utførelsesentreprisen skulle honoreres etter medgått tid og materialbruk (regningsarbeid), og det første spørsmålet for lagmannsretten var om entreprenøren hadde krav på betaling i henhold til de to ubetalte fakturaene. Lagmannsretten startet med å konstatere at utgangspunktet er at kostnadsrisikoen ved regningsarbeid ligger hos byggherren, og at entreprenøren har krav på betaling for utført arbeid og materialer når det ikke er reist innvendinger mot timesats, faktisk tidsbruk, reelle materialkostnader eller påslagsprosent. Lagmannsretten uttalte videre at det er byggherren som har bevisbyrden dersom det anføres at kostnadspådraget har vært unødvendig, dvs. at arbeidene ikke er utført rasjonelt og forsvarlig. I den konkrete saken var slike forhold ikke sannsynliggjort.
En sentral anførsel fra byggherren var imidlertid at en forutgående anbudskonkurranse og etterfølgende prisestimater ga føringer for vederlagsfastsettelsen. Lagmannsretten avviste dette, og uttalte at prisestimater bare uttrykker entreprenørens forventning til kostnadsnivået og ikke er bindende. Store avvik fra estimatene kan likevel i noen tilfeller være en indikator på at arbeidene ikke er utført rasjonelt eller forsvarlig, men det var ikke tilfelle i denne saken. I den konkrete saken skyldtes mye av avvikene fra estimatene endrings- og tilleggsbestillinger.
Byggherren hadde også innvendinger mot byggevarekostnaden, da entreprenøren hadde kjøpt varer fra forhandler (Byggmakker) i stedet for direkte fra produsent. Anførselen var at dette medførte "multiple påslag". Lagmannsretten avviste anførselen – det var ikke avtalt at entreprenøren skulle kjøpe direkte fra produsent, og det var heller ikke sannsynliggjort at direktekjøp ville blitt billigere. Store forhandlere oppnår gjerne bedre innkjøpspriser enn mindre entreprenører, og logistikkostnadene blir høyere ved direktebestilling. Lagmannsretten konkluderte med at entreprenøren hadde krav på betaling i henhold til de ubetalte fakturaene.
Det neste spørsmålet var om byggherren hadde hevet kontrakten urettmessig, slik at entreprenøren hadde krav på erstatning for tapt fortjeneste. Byggherren hadde anført en rekke forhold som lagmannsretten vurderte hver for seg og samlet.
Blant forholdene byggherren påberopte som hevingsgrunn, var entreprenørens byggestans – som ikke var nevnt i hevingsvarselet. Lagmannsretten tok ikke stilling til om nye hevingsgrunner kan påberopes etter at varsel er sendt, da byggestansen uansett ikke ga hevingsrett. Selv om entreprenøren ikke hadde fulgt varslingsreglene, ble dette ansett som en formalfeil som ikke hindret byggherren i å ivareta sine interesser.
Lagmannsretten konkluderte enstemmig med at hevingen var urettmessig, og at entreprenøren hadde krav på erstatning for tapt fortjeneste.
Dommen illustrerer at kostnadsrisikoen ved regningsarbeid ligger hos byggherren, og at prisestimater som utgangspunkt ikke binder entreprenøren. Terskelen for heving er høy, og en byggherre som hever uten tilstrekkelig grunnlag risikerer erstatningsansvar. Selv om lagmannsretten ikke tok stilling til om nye hevingsgrunner kan påberopes etter hevingserklæringen, bør man unngå at spørsmålet oppstår. Formålet bak hevingsvarselet – at motparten skal få mulighet til å rette forholdet før heving – taler for at alle hevingsgrunner nevnes i varselet. Vi kommer tilbake til dette nedenfor i omtalen av HR-2026-1307-A.
LA-2024-52648 - Vederlag for økte mengder i driftskontrakt
Agder lagmannsrett avsa 16. juni 2026 dom i sluttoppgjørstvist mellom byggherren Telemark fylkeskommune og entreprenør Nordic Road Services AS (NRS). Entreprisen gjaldt drift og vedlikehold av fylkesveier i Øvre Telemark i perioden 2015 – 2020. Sakens hovedtema var entreprenørens krav om vederlagsjustering som følge av økte kostnader ved vinterdriften. Entreprenøren mente å ha brøytet, høvlet og strødd med sand og salt vesentlig mer enn forutsatt etter opplysningene i kontraktsgrunnlaget.
Saken gjelder i store trekk den samme problemstillingen som ble prøvd i Frostating lagmannsretts dom i LF-2024-36571 fra 2024, i en sak mellom NRS og en annen fylkeskommune. I Frostating-saken kom lagmannsretten til at NRS hadde krav på vederlagsjustering. Agder lagmannsrett kom til motsatt resultat. Avgjørelsen er ikke rettskraftig.
Kontrakten var en utførelsesentreprise basert på Statens vegvesens mal for driftskontrakter, og de alminnelige bestemmelsene var basert på NS 8406. Etter kontrakten skulle enkelte prosesser dekkes av fastpris, og andre prosesser skulle honoreres etter enhetspriser basert på utførte mengder.
I utførelsesentrepriser med enhetspriser gir entreprenøren normalt et tilbud hvor enhetspriser for ulike arbeidsoperasjoner angis. I malen for driftskontrakter som var benyttet i denne saken var imidlertid enhetsprisen for sakens sentrale arbeidsprosesser – brøyting, rydding og strøing – fastsatt på forhånd av byggherren. Enhetsprisen var av byggherren forsøkt fastsatt slik at den ikke fullt ut dekker entreprenørens selvkost. Inndekning og fortjeneste måtte entreprenøren prise i fastprisen. Hensikten var å dele værrisikoen mellom partene og unngå at entreprenøren overproduserer.
Partene var i saken enige om at samlet mengdeøkning på den overordnede prosessen (prosess95) om brøyting, rydding og strøing var 70 prosent, men med store prosentvise variasjoner for enkelte under-prosesser, hvorav noen prosesser hadde økt betydelig mer.
Kunne entreprenørens vederlagskrav hjemles i NS 8406 punkt 19.1 fjerde ledd
Lagmannsretten behandlet først spørsmålet om entreprenørens vederlagskrav kunne hjemles i NS 8406 punkt 19.1 fjerde ledd, hvor det følger at mengdeavvik på regulerbare poster som "i vesentlig grad overstiger det entreprenøren burde ha tatt i betraktning ved inngåelsen av kontrakten" utgjør en endring.
Lagmannsretten viste videre til reglene om beregning av vederlagsjusteringskrav i standardens punkt 22. Etter punkt 22.1 første ledd er utgangspunktet er at partene har krav på den justering av vederlaget som endringen gir grunnlag for, og punkt 22.2 gir nærmere regler for anvendelsen av kontraktens enhetspriser i beregningen.
I Frostating-saken konkluderte lagmannsrett med at en mengdeøkning på 47,78 prosent var en vesentlig mengdeøkning som medførte at entreprenøren hadde krav på tilleggsvederlag etter punkt 19.1 fjerde ledd. Etter Agder lagmannsretts oppfatning var en slik form for vederlagsjustering i medhold av punkt 19.1 fjerde ledd i strid med den risikofordeling som utgjør grunnlaget for den todelte vederlagsmodellen.
Lagmannsretten mente at punkt 19.1 fjerde avsnitt sammenholdt med punkt 22.2 tok sikte på tilfeller hvor mengdeøkningen er så vesentlig at den representerer en bristende forutsetning for entreprenørens beregninger av enhetsprisene. Som støtte for sitt syn viste lagmannsretten til Rt-2014-520 Repstad Anlegg avsnitt 37 med henvisning til Rt-1999-922 Salhus flytebru. Lagmannsretten mente at forholdene ikke ga grunnlag for vederlagsjustering i medhold av punkt 19.1 fjerde ledd.
Entreprenørens krav ved svikt ved byggherrens medvirkning, jf. NS 8406 punkt 19.4
Det neste vurderingstemaet for lagmannsretten var om entreprenøren hadde krav på vederlag for mengdeøkningen med hjemmel i NS 8406 punkt 19.4, der det fremgår:
"Hvis byggherrens leveranser eller annen medvirkning er forsinket eller svikter og dette påfører entreprenøren økte kostnader eller hindrer hans fremdrift, har entreprenøren krav på vederlagsjustering og fristforlengelse etter 22.1, 22.2, 22.3 og 22.5. Det samme gjelder hvis det inntrer andre forhold som byggherren bærer risikoen for."
Bestemmelsen innebærer blant annet at byggherren har ansvaret for innholdet i konkurransegrunnlaget, jf. også Rt-2010-1345 Oslo Vei. Ansvaret omfatter også de mengdeangivelser som er gitt i kontrakten, jf. Rt-2012-1729 Mika og HR-2019-830-A Magne Sveen.
Frostating kom i saken fra 2024 til at bestemmelsen ledet til samme resultat som punkt 19.1 fjerde avsnitt, nemlig at NRS hadde et berettiget krav. Agder lagmannsrett var uenig i dette, og uttalte at også punkt 19.4 var et utslag av et alminnelig prinsipp om at entreprenørens risiko begrenses av læren om bristende forutsetninger.
Lagmannsretten påpekte at drifts- og vedlikeholdskontraktene skiller seg vesentlig fra ordinære bygge- og anleggskontrakter. En rekke usikre faktorer påvirker mengdene som kommer til utførelse i løpet av kontraktsperioden, blant annet veinettets beskaffenhet, trafikkmengde og trafikktype, funksjonskrav til veistandard, værforhold og entreprenørens eget driftsopplegg. Mengdene som ble oppgitt i konkurransegrunnlaget var etter lagmannsrettens syn å anse som en prognose, og entreprenøren var ikke fritatt fra å foreta en selvstendig vurdering basert på historiske mengder, egen erfaring og egne vurderinger. Lagmannsretten kom også til at NRS ikke hadde basert sin kalkyle på de oppgitte mengdene i konkurransegrunnlaget, men på sine egne beregninger. Lagmannsretten konkluderte med at det ikke forelå noen bristende forutsetninger.
Dommen har særlig relevans i driftskontrakter og øvrige kontrakter hvor vederlagsregimet for enkelte prosesser er bygget opp med den samme todelingen. Rettskildetilstanden er nå sprikende. Agder lagmannsrett har imidlertid foretatt en grundigere redegjørelse av spørsmålet enn Frostating, herunder sett hen til Frostatings vurdering, før det ble konkludert med motsatt resultat.
LB-2025-40624: Endringsgrense på 15 %, sum av endringer og krav til rettsendrede avtaler
Borgarting lagmannsrett avsa 15. juni 2026 dom i tvist mellom byggherren Billingstadsletta 13 AS og totalentreprenøren Arbo AS knyttet til sluttoppgjør i entreprisekontrakt for etablering av et tilleggsbygg til et eksisterende næringsbygg.
Saken gjaldt eiendommen Billingstadsletta 13 i Asker, eid av Billingstadsletta 13 AS. Byggherren ønsket å oppføre et tilbygg for Porsche Center Asker & Bærum AS. Etter prosjektering innga Arbo Entreprenør AS tilbud 20. desember 2016 på kr 66 215 598 eks. mva. basert på NS 8406. Partene inngikk intensjonsavtale 8. februar 2017 og inngikk endelig totalentreprisekontrakt 12. juli 2017 basert på NS 8407. Kontraktssum var kr 63 250 000 eks. mva. og sluttfrist 1. oktober 2018. Overtakelse skjedde 7. oktober 2019, ett år forsinket.
Tvisten omfattet entreprenørens krav på vederlagsjustering, fristforlengelse, rigg/drift og prisstigning og byggherrens motkrav om dagmulkt og fratrekk i kontraktssummen.
Vi fokuserer her på tre spørsmål: om kontraktens endringsgrense på 15 % var nådd, om virkningen av mange sene endringer ga grunnlag for fristforlengelse, og hvilke krav som stilles til rettsendrende avtaler.
Var kontraktens endringsgrense på 15 % nådd?
Etter NS 8407 punkt 31.1 tredje ledd kan en byggherre ikke “pålegge totalentreprenøren endringer ut over 15 % netto tillegg til kontraktssummen”. Fra september 2018 mente entreprenøren at denne grensen var nådd, og nektet å påta seg ytterligere endringsarbeid.
Partene var enige om at aksepterte endringsarbeider pr. september 2018, inkludert EM 004 og EM 007, oversteg 15 % av kontraktssummen. Byggherren hevdet imidlertid at EM 004 (sikring av eksisterende bygg) og EM 007 (krav om vanntett betong) ikke skulle medregnes, da 15 %-grensen ikke gjelder endringsarbeid som skyldes uforutsette forhold (risikotilfellene).
Lagmannsretten viste til at spørsmålet om hvorvidt endringsarbeid nødvendiggjort av uforutsette forhold inngår i beregningen av 15 %-grensen, er avklart i HR-2025-977-A (Nye Jordal Amfi). Høyesteretts flertall la til grunn (avsnitt 51) at merarbeid som følge av forhold byggherren har risikoen for – herunder uforutsette grunnforhold – i utgangspunktet ikke omfattes. Dersom byggherren derimot pålegger entreprenøren å utføre et bestemt arbeid for å avbøte risikoforholdet, vil dette være et inngrep i entreprenørens valgrett og dermed en endring.
Lagmannsretten konkluderte med at arbeidene i EM 004 og EM 007 skulle medregnes ved vurderingen av om 15 %-grensen var overskredet. EM 004 utgjorde etter rettens syn ikke bare merarbeid for å oppfylle den opprinnelige kontraktsforpliktelsen, men et nytt arbeid – sikring av eksisterende bygg. Tilsvarende innebar EM 007 et nytt arbeid ved at deler av bygget måtte oppføres i vanntett betong. At arbeidene var nødvendiggjort av grunnforholdene, var ikke avgjørende når entreprenøren ble pålagt å utføre noe annet enn det som opprinnelig fulgte av kontrakten.
Kumulativ virkning av endringer i prosjektets sluttfase
Spørsmålet var hvilken fristforlengelse entreprenøren hadde krav på som følge av et stort antall endringsordrekrav sent i prosjektet.
Lagmannsretten sluttet seg til tingrettens vurdering om at man ved fristforlengelseskrav begrunnet i mange endringer må se på den samlede effekten, jf. NS 8407 punkt 33.5. Med henvisning til blant annet LB-2008-49504 la retten til grunn at et stort endringsomfang sent i prosjektet tilsier krav på fristforlengelse. Retten viste også til en presumsjon for at mange endringer i sluttfasen vil få betydelige fremdriftskonsekvenser, jf. LB-2017-177705 og LB-2008-49504, og at vurderingen av fristforlengelsens lengde nødvendigvis må bli “noe skjønnsmessig”.
I saken var det tale om over 50 endringer fra slutten av april 2019 og frem til overtakelse. Lagmannsretten la til grunn at byggherren måtte forstå at dette ville medføre betydelige forsinkelser, men ikke at fase 3 ville bli hele fem måneder ytterligere forsinket. Entreprenøren hadde etter lagmannsrettens syn bare sannsynliggjort krav på cirka én måneds fristforlengelse.
Krav til klarhet ved rettsendrende avtaler
Et tredje spørsmål gjaldt om partene i ettertid hadde inngått en rettsendrende avtale som endret oppgjørsformen for betongarbeidene fra fastpris til regningsarbeid, og hvilke beviskrav som gjelder for slike avtaler.
Partene hadde opprinnelig avtalt fastpris for betongarbeidene. I juni 2018 ble de enige om at arbeidene knyttet til overgang til vanntett betong skulle utføres på regning. Spørsmålet var om partene utover høsten 2018 også avtalte at samtlige betongarbeider skulle utføres på regning.
Lagmannsretten viste til at den som hevder at det er inngått en rettsendrende avtale, har bevisbyrden for dette, jf. HR-2020-2021-A avsnitt 70. Retten uttalte videre at en avtale om å overføre alle betongarbeidene til regning – som i hovedsak ville overføre overskridelsesrisikoen til byggherren – var en så vesentlig endring at det må forutsettes uttrykkelig avtalt. Retten konkluderte med at en slik rettsendrende avtale ikke var bevist.
HR-2026-1307-A: Varslingsfrister ved heving og grov uaktsomhet
Høyesterett avsa 10. juni 2026 dom i hevingstvist etter boligkjøp. Tvisten stod mellom kjøpers og selgers forsikringsselskap, og gjaldt mangler knyttet til skadedyr og manglende informasjon om veiutbygging av E39. Det var uomtvistet at kjøperne hadde reklamert over manglene i tide (nøytral reklamasjon). Spørsmålet var om hevingskravet (spesifisert reklamasjon) var varslet innen fristen i avhendingsloven § 4-13 andre ledd.
Etter avhendingslova må kjøper reklamere over mangler innen “rimelig tid” etter at de ble eller burde ha blitt oppdaget (nøytral reklamasjon). Ved heving må også hevingskravet varsles innen “rimelig tid” (spesifisert reklamasjon). Sakens sentrale spørsmål var reklamasjonsfristen for heving.
Starttidspunktet for reklamasjonsfristen
Høyesterett vurderte først når den særskilte reklamasjonsfristen begynner å løpe. Ordlyden og forarbeidene til § 4-13 ga begrenset veiledning. Med henvisning til rettspraksis og forarbeider til den nøytrale reklamasjonsbestemmelsen, la Høyesterett til grunn at fristen begynner å løpe når kjøperen oppdager eller burde ha oppdaget en mangel som det er realistisk mulighet for at selgeren vil være ansvarlig for. Ettersom den spesifiserte reklamasjonen gjelder heving, må det også tas hensyn til om mangelen er vesentlig. Kjøperen må ha hatt foranledning til å vurdere de faktiske forholdene av betydning for vesentlighetsvurderingen, men det kreves ikke juridiske vurderinger.
Reklamasjonsfristens lengde
Høyesterett vurderte deretter reklamasjonsfristens lengde, det vil si hva som ligger i "rimelig tid". Retten la til grunn at det må foretas en konkret vurdering, og at fristen i forbrukerforhold normalt ikke vil være kortere enn to måneder. Dersom mangelens karakter tilsier rask reklamasjon av hensyn til bevissikring eller skadeutvikling, kan dette likevel stille seg annerledes. Kjøperen må uansett få tilstrekkelig tid til å avklare om det er grunnlag for å kreve heving. Høyesterett oppsummerte vurderingen slik:
"…foretas en konkret vurdering der det må ses hen til mangelens karakter og hensynene til begge parter. Fristens lengde må videre ses i sammenheng med fastsettelsen av fristens utgangspunkt. Det kan ikke fastsettes en absolutt frist, men rettspraksis om nøytral reklamasjon, som bygger på at en frist på tre måneder i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig, gir normalt veiledning også for særskilt reklamasjon."
Den konkrete vurderingen og unntak fra reklamasjonsfristen
I den konkrete saken var det fremsatt varsel om heving og erstatning i februar 2024, etterfulgt av uttrykkelig hevingskrav medio mars 2024. Varslene kom henholdsvis 3 måneder og 22 dager og 4 måneder og 16 dager etter fristens utgangspunkt. Høyesterett konkluderte med at reklamasjonsfristen var oversittet uansett hvilken dato som ble lagt til grunn. Retten presiserte at når varselet sendes fra kjøpers advokat, må det komme utvetydig frem at man krever heving. Det første varselet var derfor ikke tilstrekkelig. Et hevingsvarsel må klart uttrykke at avtalen ikke lenger binder partene.
Avslutningsvis vurderte Høyesterett om det skulle gjøres unntak fra varslingsfristen på grunn av grov uaktsomhet. Grov uaktsomhet krever et markert avvik fra forsvarlig handlemåte – vedkommende må være vesentlig mer å klandre enn ved alminnelig uaktsomhet. Vilkårene var ikke oppfylt, og hevingskravet var tapt.
HR-2026-1233-A: Lojalitetsplikten i kommersielle kontraktsforhold
Høyesterett avsa 3. juni 2026 dom i tvist mellom Mira Mare AS og Propcap AS om tilleggsvederlag etter aksjesalg. Mira Mare skulle motta en prosentandel av Propcaps netto overskudd i 2021 og 2022, og tvisten gjaldt utmålingen for 2022. Mira Mare anførte at to disposisjoner i 2022 – salg av aksjeposter til aksjonærer og nedskriving av en aksjepost – hadde redusert overskuddet i strid med aksjonæravtalen og den alminnelige lojalitetsplikten. Det sentrale spørsmålet med overføringsverdi til entrepriseretten var Høyesteretts anvendelse av den ulovfestede lojalitetsplikten.
Høyesterett tok utgangspunkt i HR-2026-280-A (Isola-dommen) ved fastleggingen av lojalitetspliktens innhold. Isola-dommen er behandlet i et tidligere nyhetsbrev: https://www.thommessen.no/aktuelt/nye-dommer-pa-entrepriserettens-omrade-q1-2026. Lojalitetsplikten innebærer at partene i en viss utstrekning må ivareta den andre partens interesser, også når dette går på bekostning av egne interesser. Rekkevidden varierer fra avtale til avtale, og visse omstendigheter kan tilsi et skjerpet lojalitetskrav – særlig i avtaleforhold som går ut på å ivareta den ene partens interesser. I avsnitt 38 uttalte Høyesterett:
"Det er likevel grenser for hva som kan utledes av lojalitetsplikten, jf. Isola-dommen avsnitt 57. Det må forventes at partene selv identifiserer og avtalefester sentrale rettigheter og plikter, og lojalitetspliktens funksjon er derfor først og fremst å utfylle avtalen der den er taus, jf. avsnitt 58."
Høyesterett uttalte videre at bevissikringshensyn kan flytte bevisbyrden til kjøper i earn-out-tvister. Lojalitetsplikten kan tilsi at kjøper dokumenterer uvanlige disposisjoner i earn-out-perioden, slik at tvil går ut over kjøper.
Selv om dommen gjelder earn-out-vederlag ved aksjesalg, har Høyesteretts generelle uttalelser om lojalitetspliktens innhold og rekkevidde overføringsverdi til entreprisekontrakter. Også i entrepriseforhold har partene en gjensidig lojalitetsplikt som kan legge føringer på handlingsalternativene der kontrakten er taus. Uttalelsene om at lojalitetsplikten kan tilsi at den som er nærmest til å dokumentere et forhold får bevisbyrden, er særlig relevante for entrepriseretten.
