I dette nyhetsbrevet oppsummerer vi utvalgte entreprisedommer publisert i første kvartal 2026. Vi tar også for oss to prinsipielle høyesterettsdommer: én om lojalitetspliktens rekkevidde i kommersielle avtaleforhold, hvor Thommessen bistod vinnende part i Høyesterett, og én om vedtakelse av standardvilkår og ansvarsbegrensninger i entrepriseforhold.
LH-2024-163721: Sluttfrist, rigg og drift og indeksregulering
Hålogaland lagmannsrett avsa 19. september 2025 (publisert 8. januar 2026) dom i sluttoppgjørstvist mellom underentreprenør Betonorte Norge AS og totalentreprenør Peab Bygg AS etter oppføring av et parkeringshus i Harstad. Sentralt i saken var totalentreprenørens dagmulktkrav for fristoverskridelse, mens underentreprenøren krevde vederlagsjustering for økte kostnader i den forlengede byggetiden. Lagmannsretten behandlet også en rekke andre krav, som ikke kommenteres her.
Dagmulktkravet
For totalentreprenørens dagmulktkrav, var det sentrale spørsmålet om partene hadde avtalt en sluttfrist, jf. NS 8417 punkt 40.1 og 40.2. I avklaringsmøter og avtaleutkast var det angitt ulike sluttdatoer, men sluttfristen ble strøket over da avtalen ble signert. Lagmannsretten fant at verken korrespondanse, fristutsettelser i relasjonen totalentreprenøren-byggherren, eller utarbeidede fremdriftsplaner underbygget at en ny dagmulktbelagt sluttfrist var avtalt. Om betydningen av underentreprenørens fremdriftsplaner uttalte lagmannsretten:
Generelt må det være slik at det at en underentreprenør planlegger fremdrift og utførelse ut fra totalentreprenørens sluttfrist mot byggherren ikke i seg selv kan medføre at underentreprenøren har bundet seg til denne fristen som dagmulktbelagt sluttfrist for egen del. Det må i tilfelle kreves at det foreligger handlinger eller utsagn som tyder på at underentreprenøren har ment å binde seg. Noe slikt foreligger ikke i vår sak.
Ettersom ingen sluttfrist var avtalt, skulle fristen etter NS 8417 pkt. 40.2 fastsettes basert på rasjonell gjennomføring. Lagmannsretten fant at prosjektet ikke var klart for oppstart da arbeidene begynte, og at forsinkelsene i hovedsak skyldtes forhold totalentreprenøren hadde risikoen for: manglende prosjektering og tegningsgrunnlag, uferdige grunnarbeider, endret støperekkefølge og vinterdrift. Sluttfristen kunne ikke settes tidligere enn faktisk ferdigstillelsesdato, og dagmulktkravet førte ikke frem.
Dommen illustrerer viktigheten av klar kontraktsregulering av sluttfrister. Totalentreprenører bør sikre at dagmulktbelagte frister fremgår uttrykkelig av kontrakten, og at eventuelle fristendringer avtales skriftlig. Underentreprenører bør på sin side løpende dokumentere forhold som kan påvirke fremdriften. Ukemøtereferater, fotografier og prosjektkorrespondanse kan være avgjørende bevis i en etterfølgende tvist.
Tilleggsvederlag
Underentreprenøren krevde vederlagsjustering, blant annet for økte utgifter til rigg og drift etter NS 8417 punkt 34.1.2 og 34.1.3. Lagmannsretten fant at det vesentligste av forsinkelsene skyldtes forhold totalentreprenøren hadde risikoen for, og at dette i utgangspunktet ga grunnlag for vederlagsjusteringskrav.
Totalentreprenøren anførte at kravet var varslet for sent. Lagmannsretten viste til at NS 8417 pkt. 34.1.3 krever at slike krav varsles "særskilt uten ugrunnet opphold", men at det ikke kreves detaljert utregning - det er tilstrekkelig at totalentreprenøren ved "nøytralt" varsel gjøres oppmerksom på forhold som kan få betydning for kostnadene. Lagmannsretten sluttet seg på dette punkt til Borgarting lagmannsretts forståelse i LB-2021-42691:
Lagmannsretten mener likevel det er naturlig å forstå ordlyden slik at det kreves at det er gitt et eget varsel som gjør det rimelig klart at totalentreprenøren mener slike utgifter vil påløpe, og at dette vil kunne danne grunnlag for et krav om vederlagsjustering fra hans side. Alminnelige lojalitetsbetraktninger underbygger denne tolkningen, da det først er ved et slikt varsel totalentreprenøren får oppfordring til å reagere og eventuelt sette inn tiltak.
Underentreprenøren hadde fra tidlig i prosjektet varslet om at kostnader knyttet til forlenget byggetid ville bli krevd dekket, og vist til at rigg og drift ville øke. Samtidig hadde totalentreprenøren vært klar over og tilkjennegitt overfor andre at økte kostnader til rigg og drift ville påløpe dersom ikke prosjektets utfordringer ble løst. Totalentreprenøren hadde da oppfordring til å iverksette tiltak for å forhindre ytterligere kostnader, eller begrense disse. Hensynet bak varslingsregelen var da ivaretatt, og rigg og drift-kravet var ikke prekludert.
Underentreprenøren krevde indeksregulering av kontraktsprisene som følge av forlenget byggetid. Som i LB-2021-42691 og LH-2023-69764, behandlet lagmannsretten kravet som et tilleggsvederlagskrav etter NS 8417 punkt 34.1.2. Slike krav må varsles "uten ugrunnet opphold", og underentreprenørens eksplisitte krav om indeksregulering hadde i utgangspunktet blitt fremsatt for sent.
Spørsmålet var hvilke krav som skal stilles til varslets innhold for at indeksreguleringskravet er i behold, dvs. om indeksreguleringskravet i dette tilfellet kunne anses varslet i og med tidligere varsler. Lagmannsretten viste i den forbindelse til at indeksreguleringskrav ikke er et forhold som må varsles "særskilt" etter NS 8417 punkt 34.1.3, men viste samtidig til at det må oppgis hvilken omstendighet som utløser kravet – i dette tilfellet forsinkelsen og forlengelsen av byggetiden. At disse forholdene ville medføre ytterligere kostnader, hadde underentreprenøren gjentatte ganger påpekt. Lagmannsretten fant derfor at underentreprenørens varsler også omfattet indeksreguleringskravet.
Dommen illustrerer at mer generelle varsler om økte kostnader som følge av forsinkelser også kan dekke rigg og drift-krav og indekskrav, selv om kostnader til rigg og drift eller indeksregulering ikke eksplisitt er særskilt varslet. Underentreprenører bør likevel være tydelige i sine varsler og angi alle kategorier av merkostnader som kan bli krevd, herunder krav på rigg og drift og indeksregulering, for å unngå tvist om varslenes rekkevidde.
LG-2025-12335: Sluttoppgjørsoppstilling og preklusjonsvirkninger
Gulating lagmannsrett avsa 13. oktober 2025 (publisert 7. januar 2026) dom i sluttoppgjørstvist mellom underentreprenør Undheim Maskin AS og totalentreprenør SR-Entreprenør AS etter oppføring av en barnehage i Stavanger. Spørsmålet var om underentreprenørens sluttoppstilling og sluttfaktura utløste preklusjonsvirkninger etter NS 8417 punkt 39.2.
Lagmannsretten fant at sluttoppstillingen ikke oppfylte kravene til spesifikasjon og klarhet i NS 8417 punkt 39.1. Meningen med spesifikasjonskravet er at samtlige krav skal være identifiserbare for motparten, slik at sluttoppstillingen utgjør en ytre ramme for det økonomiske oppgjøret. I vurderingen la retten vekt på at e-postkorrespondansen viste at sluttoppstillingen ikke var underentreprenørens definitive standpunkt. Oppstillingen utløste derfor ikke noen preklusiv svarfrist, og totalentreprenørens motkrav var heller ikke prekludert.
Dommen illustrerer at sluttoppstillingen må representere entreprenørens definitive standpunkt og være tilstrekkelig klar til at motparten kan ta stilling til de enkelte kravene.
HR-2026-280-A (ISOLA): Lojalitetsplikten i kontraktsforhold
Høyesterett avsa 5. februar 2026 dom i tvist mellom Isola AS og Dural GmbH som gir viktig veiledning om lojalitetspliktens rekkevidde i kommersielle avtaleforhold. Saken reiste to hovedspørsmål: om det var grunnlag for å innfortolke en eksklusivitetsforpliktelse for Dural etter avtalen (konkret avtaletolkning), og om Dural uansett hadde brutt sin lojalitetsplikt i kontraktsforholdet. Avtalen mellom partene innebar at Isola hadde en eksklusivitetsforpliktelse (med visse unntak), mens Dural på sin side hadde en volumforpliktelse – men ingen plikt til å kjøpe eksklusivt fra Isola.
Isola hadde i mange år solgt frakoblingsmatter til Dural, som videresolgte produktene under sitt varemerke. Da Dural i 2020 begynte å kjøpe tilsvarende matter fra en italiensk konkurrent, hevet Isola leveringsavtalen i juli 2022. Isola anførte at Dural hadde brutt avtalen og lojalitetsplikten ved å få en italiensk produsent til å utvikle et kopiprodukt. Høyesterett ga Dural medhold i at hevingen var urettmessig.
Høyesterett fremhevet at kravet til lojal opptreden er underforstått i ethvert avtaleforhold, og at "[o]rdlyden må typisk leses slik at partene tar sikte på å opptre lojalt overfor hverandre" (avsnitt 42). Lojalitetsplikten forplikter i sin kjerne partene til i en viss utstrekning å ivareta den andre partens interesser. Formålet er å sikre forutsigbarhet, hindre rettsmisbruk og fremme tillit i kontraktsforholdet.
Om rekkevidden uttalte Høyesterett at lojalitetsplikten vil variere fra kontraktsforhold til kontraktsforhold, tatt i betraktning partenes relasjon, historikk og opptreden overfor hverandre. Sentralt i vurderingen står hvilke rimelige forventninger til den andre partens opptreden som avtaleforholdet samlet sett har skapt. Selv om Høyesterett uttaler at det helt konkret må fastlegges hva lojalitetsplikten innebærer i det enkelte avtaleforhold, gir dommen i avsnitt 58 nyttig veiledning for lojalitetspliktens rekkevidde i forretningsmessige og profesjonelle avtaleforhold:
I forretningsmessige og mer profesjonelle avtaleforhold må det forventes at partene selv identifiserer og avtalefester de sentrale rettighetene og pliktene som skal gjelde dem imellom. Har de blitt enige om en viss byrde- og risikofordeling, ligger det ikke til rette for å endre den med henvisning til lojalitetsplikten, se HR-2025-1171-A Nordic Kingfish avsnitt 67. De forretningsmessige vurderingene ligger til partene og ikke til domstolene. Skal avtalen endres, må det i tilfelle skje med hjemmel i avtaleloven § 36 eller læren om bristende forutsetninger. Lojalitetspliktens funksjon er først og fremst å utfylle avtalen der den er taus.
Avtaleforholdet mellom Isola og Dural hadde kjennetegn som trakk i retning av skjerpet lojalitetsplikt, blant annet det langvarige samarbeidet og at Isola i praksis hadde vært eneleverandør. Avtalen lest i sammenheng viste imidlertid at Durals volumforpliktelse var balansert mot Isolas eksklusivitetsforpliktelse – en annen løsning enn partenes tidligere avtale som inneholdt gjensidig eksklusivitet. Høyesterett uttalte at "[i] et avtaleforhold som dette rekker ikke lojalitetsplikten så langt at den gir grunnlag for å endre den av partene avtalte forretningsmessige byrde- og risikofordelingen. Å pålegge Dural eksklusivitet ville dessuten forrykket balansen markert, blant annet fordi volumforpliktelsen ville kommet i tillegg" (avsnitt 64).
Høyesterett uttalte videre at det ikke var illojalt av Dural å be den italienske tilleggsleverandøren kopiere Isolas matte. Produktet var tilgjengelig for enhver i markedet og var verken patentert eller på annen måte beskyttet av Isolas immaterielle rettigheter. Isola måtte derfor "være forberedt på" at konkurrenter ville forsøke å kopiere matten. Hva gjelder varslings- og informasjonsplikter, viste Høyesterett til at lojalitetsplikten kan tilsi at partene løpende informerer hverandre om "vesentlige hendelser, endringer og annen utvikling av betydning for gjennomføringen av avtalen". Formålet med slik informasjon er gjerne å gi motparten "mulighet til å innrette seg, slik at tap og ulemper kan unngås eller begrenses". Samtidig understreket Høyesterett at profesjonelle parter må ha et "spillerom til å gjøre egne strategiske vurderinger og tiltak uten plikt til straks å informere motparten". Dural hadde varslet og handlet innenfor dette spillerommet.
Dommen gir viktig veiledning om lojalitetspliktens rekkevidde i kommersielle avtaleforhold, også i entreprisekontrakter. Høyesterett understreker at lojalitetsplikten ikke kan benyttes til å endre avtalte byrde- og risikofordelinger mellom profesjonelle parter, men skal utfylle avtalen der den er taus. Profesjonelle parter må ha spillerom for strategiske vurderinger og sonderinger uten umiddelbar varslingsplikt på lojalitetsgrunnlag. Selv om tidspunktet for varsling i entrepriseforhold normalt er underlagt strenge tidsfrister med preklusiv virkning, vil uttalelsene om varslings- og informasjonspliktens rekkevidde være av interesse for forhold utenfor kontraktenes varslingsregime.
HR-2026-780-A: Avvikende ansvarsregulering
Høyesterett avsa 8. april 2026 dom i regressansvarssak etter boring av energibrønner ved Carl Berners plass i Oslo mellom totalunderentreprenør Rototec AS og dets forsikringsselskap If Skadeforsikring NUF på den ene siden og totalentreprenør Boligenergi AS og dets forsikringsselskap Gjensidige Forsikring AS på den andre siden. Boringen førte til setningsskader på tre eiendommer med anslåtte utbedringskostnader på 100-200 millioner kroner. Det sentrale spørsmålet var om ansvarsbegrensningsklausuler i Rototecs alminnelige vilkår for energiboring var en del av kontrakten mellom partene gjennom en henvisning til disse i Rototecs tilbud.
Kontrakten mellom partene var basert på NS 8417:2011, og tilbudet fra Rototec var et av kontraktsdokumentene. Under overskriften "Bestillerens forpliktelser" i tilbudet het det at "Alminnelige Vilkår for energiboring (kundeavtale energiboring 2017) gjelder dette prosjekt". I punkt 5.3 og 5.4 i de alminnelige vilkårene hadde Rototec fraskrevet seg ansvar for setningsskader påført tredjepart og inntatt en generell ansvarsbegrensningsklausul begrenset til kontraktssummen, som i dette tilfelle var på rundt 5 millioner kroner. Vilkårene var ikke vedlagt tilbudet, men hadde blitt oversendt totalentreprenøren i forbindelse med tidligere prosjekter. Spørsmålet var om henvisningen til de alminnelige vilkårene i tilbudet innebar at ansvarsbegrensningene gjaldt for oppdraget, eller om totalentreprenøren kunne fremme krav basert på uaktsomhetsansvaret i NS 8417 punkt 49.3.
Høyesterett valgte å løse saken som et tolkningsspørsmål, ikke et spørsmål om avtaleinngåelse, og kom etter en konkret tolkning av kontraktens ordlyd, systematikk og partenes opptreden til at henvisningen til tilbudet ikke omfattet ansvarsbegrensningene.
I tolkningen la førstvoterende vekt på at henvisningen var plassert under overskriften "Bestillerens forpliktelser", som i både tilbudet og de alminnelige vilkårene var knyttet til praktisk tilrettelegging og ansvar for merkostnader ved manglende tilkomst, tillatelser mv. Høyesterett viste videre til at ansvarsbegrensningene i de alminnelige vilkårene innebar en "inngripende omfordeling" av underentreprenørens uaktsomhetsansvar etter NS 8417 punkt 49.3, og at dette skulle ha vært synliggjort i Rototecs tilbud dersom meningen var å gjøre unntak fra standardens ansvarsregulering – for eksempel ved å innta henvisningen under en passende, beskrivende overskrift. Unntak eller innskrenking av uaktsomhetsansvaret i punkt 49.3 skulle etter Høyesteretts syn fremgått "uttrykkelig".
Høyesterett la også vekt på at det var Rototec som innga tilbudet og som dermed skapte uklarheten hva gjelder rekkevidden av henvisningen til de alminnelige vilkårene. Denne uklarheten måtte derfor gå ut over Rototec. Det forelå heller ingen tidsnære bevis for at partene hadde en felles forståelse om at de alminnelige vilkårene i sin helhet var en del av kontrakten. Ansvarsbegrensningene ble dessuten først påberopt under saksforberedelsen for tingretten i 2022/2023, etter at tilsvaret hadde blitt inngitt, til tross for at regresskravet hadde vært varslet siden november 2019.
Dommen illustrerer betydningen av klar og presis utforming av tilbud og kontraktsdokumenter. En generell henvisning til standardvilkår kan etter forholdene være tilstrekkelig, men det kreves større grad av tydelighet og presisjon dersom et vilkår representerer en vesentlig risikoforskyvning sammenlignet med kontraktens øvrige bestemmelser. Måten henvisningen utformes, hvor den plasseres og hvilken sammenheng den inngår i, vil kunne være utslagsgivende for om vilkåret gis gjennomslag. Dersom en underentreprenør ønsker å fravike ansvarsreglene i NS 8417 ved å vise til egne standardvilkår, bør dette komme tydelig frem – og da helst i selve avtaledokumentet og som avvik til NS-en. Totalentreprenører bør på sin side være oppmerksomme på slike henvisningsteknikker til alminnelige vilkår, og ta uttrykkelig stilling til hvilke kontraktsvilkår som faktisk skal gjelde.
