Finansdepartementet foreslår i Statsbudsjettet for 2026 å oppheve adgangen til skattefri fusjon mellom aksjeselskaper og borettslag, for å forhindre gjennomføring av den såkalte "borettslagsmodellen". Det foreslås imidlertid enkelte unntak og overgangsregler som innebærer at det fortsatt vil være adgang til å gjennomføre borettslagsmodellen innenfor visse rammer og tidsfrister. Berørte bør særlig merke seg sistnevnte.
Unntak
Departementet foreslår å gi forslaget virkning fra 15. oktober 2025. Dersom beslutning om fusjon er besluttet og meldt til Foretaksregisteret før 15. oktober 2025, kan gjenværende steg i borettslagsmodellen gjennomføres som planlagt og uavhengig av fristene som går frem av forslaget.
Ikrafttredelsesregler (overgangsregler)
Departementet foreslår to ikrafttredelsesbestemmelser for å skjerme boligprosjekter som på ulike måter allerede er igangsatt eller planlagt, slik at endringsforslaget ikke skal påvirke de etablerte kommersielle aspektene i den typen prosjekter:
1. I tilfeller der aksjeselskap eier tomt hvor det per 15. oktober 2015 enten a) var forhåndsolgt minst én boligenhet etter bustadoppføringslova ved at det er inngått endelig og bindende salgsavtale om dette, eller b) forelå gyldig ramme- eller igangsettingstillatelse for bygging av nye boliger, kan borettslagsmodellen gjennomføres uten hensyn til den foreslåtte endringen og uten noen bestemt tidsfrist. Begge alternativene krever at det skal bygges nye boliger.
2. I tilfeller der aksjeselskap eier tomt hvor det per 15. oktober 2025 enten a) ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg, eller b) forelå planer om oppføring av nye boliger som utgjør minst 50 % av eksisterende boliger på tomten, kan borettslagsmodellen med fusjonen av aksjeselskap inn i et borettslag gjennomføres innen 1. april 2026. Formålet er å ivareta forutberegneligheten for prosjekter som ikke har ramme- eller igangsettelsestillatelse, eller hvor det ikke er gjennomført forhåndssalg. For eiendommer som allerede er bebygget med boliger, må det sannsynliggjøres at det er planlagt å øke antall boliger med minst 50 % av allerede eksisterende boliger.
Berørte bør innrette seg for å sikre de skattebesparelser ikrafttredelsesbestemmelsene åpner for
Reglene er foreløpig kun et forslag, men de som berøres av dette bør likevel innrette seg, bl.a. mht ikrafttredelses-/overgangsreglene. Organiseringen av eksisterende prosjekter bør revurderes og tilpasses endringsforslaget, slik at man sørger for skatteoptimal strukturering også for det tilfellet at endringsforslaget blir vedtatt.
Ta gjerne kontakt med oss dersom dere ønsker bistand til å vurdere og strukturere gjennomføring av borettslagsmodellen iht. endringsforslaget, og/eller ønsker råd om strukturering av eiendomsutviklingsprosjekter for øvrig.
