ThommessenFlow Finn folk
Fagstoff

Krev MVA-fradrag før det er for sent!

Getty Images 1136425336

Skattedirektoratet har i et brev til Finansdepartementet anmodet om fjerning av adgangen til å kreve 100 % fradrag for MVA på kostnader knyttet til fellesarealer i bygg som eies av avgiftssubjekter med mer enn 95 % avgiftspliktig omsetning. Aktører som ikke har benyttet seg av muligheten til å kreve slikt fradrag vil kunne kreve dette for MVA på kostnader påløpt inntil tre år tilbake i tid.

Kort om regelverket

Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven, men utleiere av bygg og anlegg kan velge å registrere sin utleievirksomhet i Merverdiavgiftsregisteret dersom utleien skjer helt eller delvis til leietakere som er merverdiavgiftspliktige eller kommuner/fylkeskommuner med rett til merverdiavgiftskompensasjon. Slik frivillig registrering medfører at utleier må beregne merverdiavgift på leien og oppnår fradragsrett for merverdiavgift på investerings- og driftskostnader knyttet til den avgiftspliktige utleievirksomheten.

I utleiebygg med både avgiftspliktige og ikke-avgiftspliktige leietakere, har utleier full fradragsrett for merverdiavgift på investerings- og driftskostnader knyttet til utleiearealer som er utleid til avgiftspliktig leietakere, og ingen fradragsrett for merverdiavgift på slike kostnader knyttet til utleiearealer som ikke er utleid eller er utleid til ikke-avgiftspliktige leietakere. Når det gjelder fellesarealer har utleier som hovedregel forholdsmessig fradragsrett, normalt begrenset til en prosentandel av merverdiavgiften tilsvarende forholdet mellom areal utleid til avgiftspliktige leietakere og totalt utleieareal (arealnøkkel) eller forholdet mellom avgiftspliktige leieinntekter og samlede leieinntekter knyttet til bygget (omsetningsnøkkel). Fradragsretten for merverdiavgift på kostnader knyttet til fellesarealer er altså i utgangspunkt begrenset dersom deler av utleiearealet i bygget ikke er utleid (ledige lokaler) eller er utleid til ikke-avgiftspliktige leietakere.

Økt fradragsrett ved bruk av ubetydelighetsregelen

Dersom utleier er eller inngår i et avgiftssubjekt (selskap eller fellesregistrering) hvor mer enn 95 % av omsetningen er merverdiavgiftspliktig, så kan utleier kreve fradrag for 100 % av merverdiavgiften på fellesanskaffelser. Dette følger av den såkalte "ubetydelighetsregelen" i mval. § 8-2 fjerde ledd. Med "fellesanskaffelser" menes alle typer varer og tjenester som anskaffes til bruk både i avgiftspliktig virksomhet og til andre formål. Investerings- og driftskostnader i bygg som benyttes både i avgiftspliktig utleievirksomhet og til andre formål (f.eks. utleie til ikke-avgiftspliktige leietakere) anses derfor som fellesanskaffelser.

Dette innebærer at dersom et eiendomsselskap (SPV) har mer enn 95 % avgiftspliktig omsetning, så har selskapet rett til å fradragsføre 100 % av merverdiavgiften på investerings- og driftskostnader knyttet til fellesarealene. Dette gjelder selv om det er utleieareal i bygget som ikke er utleid eller er utleid til ikke-avgiftspliktige leietakere. Det samme gjelder selv om eiendomsselskapet har mindre enn 95 % avgiftspliktig omsetning, dersom selskapet er i en fellesregistrering hvor mer enn 95 % av den samlede omsetningen er avgiftspliktig. Et eiendomsselskap som kun har utleid 30 % av utleiearealet til avgiftspliktige leietakere og dermed har fradragsrett for 30 % av merverdiavgiften knyttet til fellesarealer etter en arealnøkkel, kan altså øke fradragsretten til 100 % ved å bli en del av en fellesregistrering hvor mer enn 95 % av den samlede omsetningen er avgiftspliktig. Adgangen til å oppnå økt fradragsrett etter ubetydelighetsregelen ved bruk av fellesregistreringsordningen på denne måten er bekreftet i Skattedirektoratets brev til Finansdepartementet.

Videre har Skattedirektoratet i sitt brev til Finansdepartementet bekreftet at dersom man innretter seg på denne måten for å oppnå 100 % fradrag for merverdiavgift knyttet til fellesarealer og samlet avgiftspliktig omsetning senere faller under 95 %, så vil ikke dette utløse plikt til å korrigere/justere fradragsføringen med mindre det faktisk skjer en bruksendring av lokalene (f.eks. utskiftning av en avgiftspliktig leietaker med en ikke-avgiftspliktig leietaker).

Skattedirektoratet mener denne ordningen er for gunstig for de avgiftspliktige og har derfor anmodet Finansdepartementet om at loven endres slik at det ikke lenger er mulig å oppnå slik økt fradragsrett etter ubetydelighetsregelen.

Krev fradrag før det er for sent

Vår erfaring er at ikke alle er kjent med muligheten til å kunne kreve fradrag for merverdiavgift som nevnt ovenfor, selv om de er i posisjon til å kunne kreve det uten organisatoriske endringer. Andre har unnlatt å benytte fellesregistrering for å oppnå slik fradragsrett. Skattedirektoratets brev til Finansdepartementet innebærer en slags bekreftelse på at det er akseptabelt å innrette seg slik at man oppnår økt fradragsrett på denne måten.

Dette gir følgende muligheter inntil loven eventuelt endres:

  • I selskaper eller fellesregistrerte eiendomskonsern hvor mer enn 95 % av samlet omsetning har vært merverdiavgiftspliktig i løpet av de siste tre årene og man kun har krevd forholdsmessig fradrag for merverdiavgift på investerings- og driftskostnader knyttet til fellesarealer etter arealnøkkel eller lignende, så kan det være adgang til å kreve refundert merverdiavgift på slike kostnader påløpt de siste tre årene.
  • Inntil reglene eventuelt endres kan man kreve fradrag som nevnt over, samt innrette seg slik at man oppnår økt fradragsrett som nevnt, knyttet til pågående og planlagte investeringer i utleievirksomheten.

Man kan potensielt oppnå betydelige avgiftsbesparelser ved å innrette seg og kreve fradrag som nevnt. Når dette er sagt bør man foreta en konkret vurdering og helhetlig analyse av situasjonen før man krever fradrag eller eventuelt innretter seg for å kreve fradrag. Man bør også vurdere behovet for å gi tilleggsopplysninger til mva-meldingen dersom man er usikker på rettmessigheten av fradraget man krever.

Vi bistår gjerne med å avklare hvorvidt din bedrift har rett til kreve refundert merverdiavgift tilbake i tid, og gi råd om hvordan du kan innrette din bedrift for å oppnå økt fradragsrett for merverdiavgift.

Kontaktpersoner