Ivar Strandenes
Gulating lagmannsrett avsa nylig en dom i tvist mellom kjøper og selger av en næringseiendom på Os. Tvistetemaet knyttet seg til at salgsprospekt og informasjon gitt til kjøper før transaksjonen, inneholdt uriktige opplysninger om eiendommens leieinntekter.
Artikkelforfatter er Ivar Strandenes. Han var prosessfullmektig for selger i den aktuelle saken. Dommen er p.t. ikke rettskraftig.
Kjøper hadde mottatt samtlige leieavtaler før avtaleinngåelsen, og kunne selv ha avdekket feilen. Det var også reklamert utenfor den absolutte reklamasjonsfristen. Kjøpers krav ble forkastet.
Dommen ble avsagt 29. september.
Sakens bakgrunn
En utleid næringseiendom ble avertert for salg. Salgsprospektet oppga et beløp for samlede leieinntekter, men ga uriktig uttrykk for at leietaker betalte felleskostnader i tillegg til dette. Beløpet som var angitt i prospektet inkluderte felleskostnader.
Kjøper inngav først bud på eiendommen, med forbehold om å få fremlagt leieavtaler for eiendommen. Kjøper fikk oversendt leieavtalene før kjøpekontrakt (bygget på meglerstandarden fra mars 2020) ble inngått. Om lag 20 måneder etter overtakelse reklamerte Kjøper med den begrunnelse at man hadde fått oppgitt uriktige leieinntekter før avtaleinngåelse.
Kjøper krevde heving, alternativt at avtalen skulle settes til side etter avtaleloven § 36. Kjøper anførte at selger hadde opptrådt grovt uaktsomt, og derfor ikke kunne påberope seg at reklamasjon var fremsatt etter utløpet av den absolutte reklamasjonsfristen på 18 måneder. Selger anførte at det ikke forelå noe brudd på avtalte garantier, da kjøper før avtaleinngåelse hadde fått tilsendt samtlige leieavtaler. Under enhver omstendighet mente selger at det var reklamert for sent.
Uaktsomt, men ikke grovt uaktsomt
Lagmannsretten tok utgangspunkt i at meglerstandardens pkt. 6.4 innebærer at partene fraviker avhendingslovens regler. Samtidig understreket retten at:
"Selv om kommersielle kontraktsforhold kjennetegnes av profesjonelle parter som normalt må ivareta egne interesser, bygger også slike avtaleforhold på en forutsetning om gjensidig lojalitet. Innholdet i lojalitetsplikten vil bero på kontraktens karakter, partenes profesjonalitet, styrkeforholdet mellom dem, bransjepraksis og de konkrete omstendighetene i saken. Mellom profesjonelle aktører vil det ofte stilles større krav til egen aktsomhet og risikovurdering enn i typiske forbrukerforhold"
Lagmannsretten gikk ikke direkte inn på spørsmålet om det forelå et garantibrudd, men avgjorde saken etter en vurdering av om Selger kunne påberope seg for sen reklamasjon. Det avgjørende spørsmål ble derfor om selger hadde opptrådt grovt uaktsomt.
Lagmannsretten la til grunn at det var uaktsomt av selger å ikke avdekke de uriktige opplysningene i salgsprospektet. Samtidig la retten vekt på at kjøper hadde fått tilgang til alle nødvendige dokumenter for selv å verifisere riktig leienivå. Dette tilsa at selger ikke hadde hatt noen hensikt om å underslå opplysninger, eller å ta en bevisst risiko på å oppgi uriktige opplysninger.
Lagmannsretten bygget på at grov uaktsomhet krever et "markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte", og at opptredenen må være "sterkt klanderverdig". All den tid retten konkluderte med at feilen skyldtes "ren uoppmerksomhet", nådde ikke selgers opptreden opp til terskelen for grov uaktsomhet.
Avtaleloven § 36 er ingen sikkerhetsventil for dårlige kjøp
Ved vurderingen av om avtalen skulle settes til side etter avtaleloven § 36 bygget lagmannsretten på at det skal "svært meget" til før en avtale mellom profesjonelle parter revideres. Bestemmelsen er "ikke ment å fungere som en generell korreksjon mot forretningsmessige feilvurderinger foretatt av profesjonelle aktører".
Som ledd i sin begrunnelse viste lagmannsretten blant annet til at kjøper hadde mulighet til å avdekke korrekte leieinntekter. Videre trekker lagmannsretten frem at: "Leieavtalene var dessuten gjenstand for særskilte selgergarantier om at avtalene var gyldige og uttømmende gjenga hva som var avtalt med leietakerne. Det foreligger dermed, slik lagmannsretten ser det, ikke et tilfelle hvor avgjørende informasjon ble tilbakeholdt av selger." Lagmannsretten sikter her til meglerstandardens garanti for leieforhold i pkt. 7.1 (f).
For øvrig viste lagmannsretten til at partene, ved å benytte en meglerstandardkontrakt, hadde: "fordelt risikoen mellom seg på en balansert måte, blant annet for egne feil og forsømmelser". Det var følgelig ingen plass for avtalerevisjon etter avtaleloven § 36.
Hva man kan trekke ut av dommen
Dommen bekrefter at avtaler mellom profesjonelle parter skal tolkes objektivt. Det avtalte systemet med reklamasjonsfrister og ansvarsbegrensninger i meglerstandarden legges til grunn.
For kjøper er lærdommen enkel: man bør så langt som mulig sørge for å verifisere sine egne forutsetninger for kjøp. Kjøper vil fort ende med risikoen selv, dersom man senere vil reklamere på noe som fremgår av informasjon man har fått fremlagt i salgsprosessen. Slikt materiale bør derfor gjennomgås nøye.
For selger viser saken betydningen av å fremlegge sentral dokumentasjon. For selger vil det svært ofte være en fordel å gjøre nødvendig informasjon og dokumentasjon tilgjengelig for kjøper, og på den måten sørge for at kjøper selv kan gjøre sine egne undersøkelser og vurdering av kjøpsobjektet.
Denne artikkelen ble først publisert i Estate Media den 01.10.2026.
