ThommessenFlow Finn folk
Fagstoff

PropTech - Nye juridiske utfordringer i eiendomsbransjen

Getty Images 1013969318 1

Digitaliseringsbølgen har de siste årene truffet eiendomsbransjen med full kraft. Det gir flere juridiske problemstillinger som eiendomsaktørene må ha et bevisst forhold til.

Nye oppstartsbedrifter utfordrer de tradisjonelle forretningsmodellene og tilbyr nye digitale løsninger som løser behov og problemer på en ny og mer effektiv måte. Teknologien kalles gjerne PropTech. De etablerte aktørene står overfor en omstilling for å være konkurransedyktige. Konsepter og begreper som skytjenester, smarte bygg, smarte byer, IoT (internet of things), robotisering, droner, AI (artificial intelligence), VR (virtual reality), crowdfunding og big data er en realitet også innen eiendom. Mulighetene er store og mange. Men med ny teknologi og nye løsninger kommer nye og for mange ukjente utfordringer. Hvordan kan store datamengder kommersialiseres? Hvem skal eie teknologien? Og hvordan bør bruk av PropTech og gjennomføring av digitaliseringsprosjekter avtalefestes? Vi har sett nærmere på noen relevante problemstillinger som aktører i eiendomsbransjen står overfor.

Personvern (GDPR)

I jussens verden vil en rekke områder være særlig relevante når advokater bistår i anskaffelse av teknologi og bruk/beskyttelse av data. Innen PropTech vil det typisk kreves ekspertise innenfor rettsområder som IT/teknologikontrakter, personvern (GDPR), immaterialrett og rettighetsforhold til data. Mange av disse vil - naturlig nok - være ukjent territorium for aktører i eiendomsbransjen.

Personvernforordningen (GDPR) feiret ettårsdag i Norge i den 20. juli. GDPR økte rammen for potensielle overtredelsesgebyr for brudd på personvernregelverket til det høyeste av 20.000.000 EUR, eller 4 % av virksomhetens totale årlige omsetning på verdensbasis. Alle virksomheter som behandler personopplysninger treffes av GDPR, og mange bedrifter har iverksatt tiltak for å etterleve det nye regelverket. Eiendomsbransjen er intet unntak.

Eiendomsbransjen behandler som følge av økt digitalisering personopplysninger i større grad enn før. For å nevne noen trender:

  • Nye teknologiske løsninger og blant annet krav om elektronisk oversikt over ansatte på byggeplasser etter byggherreforskriften av 2018 har gitt økt oversikt over inn- og utpasseringer på byggeplasser.
  • Nye sensorer og målere har økt omfanget av personopplysninger som genereres gjennom eiendomsforvaltning. Omfanget har til dels blitt drevet av myndighetene som bl.a. forskriftsfestet krav om AMS-målere i 2011. Gjennom blant annet elektronisk måling av strøm, vann, luft, samt videoovervåkning og annen monitorering i bolig- og kontorbygg behandles det omfattende personopplysninger.
  • Styringssystemer og andre verktøy har medført at forvaltere vil lagre mer personopplysninger og behandle opplysningene mer aktivt enn før.
  • Drivet mot automatisering av boligsalgsprosesser, utleieprosesser mv. innebærer videre at eiendomsmeglere og eiendomsforvaltere i økende grad anskaffer systemer og tjenester fra tredjeparter (som databehandlere) enn før.

Jo større omfang av personopplysninger som behandles, jo større krav til etterlevelse av GDPR, og større risiko ved regelbrudd. Aktører i eiendomsbransjen, som ofte har begrensede administrasjonsressurser møter særlig utfordringer i denne forbindelse. PropTech bidrar til å øke viktigheten av gode rutiner og systemer for etterlevelse av personvernregelverket. Virksomheter må bygge ny kompetanse og kultur innen datasikkerhet for å oppnå etterlevelse av personvernregelverket.

Rettighetsforhold til teknologi og data

PropTech-selskapene preges av en rekke oppstartsselskaper som tilbyr nye og spennende teknologiløsninger til eiendomsbransjen. Når aktører i bygg- og anleggsbransjen skal investere i PropTech vil naturligvis rettighetsforholdet til teknologien være av vesentlig betydning.

Når eiendomsmeglere eksempelvis inngår avtale om utvikling av ny mobilapplikasjon, anskaffelse av ny signeringsløsning, eller løsninger for digitalisering av boligsalgsprosesser, er det sentralt å sikre nødvendige rettigheter for å kunne utnytte nyanskaffelsen i samsvar med formålet bak investeringen. Det samme gjelder når boligutviklere inngår samarbeidsavtaler med teknologileverandører for å realisere en teknologisatsing, når utleiere skal tilby smarthusfunksjonalitet til sine leietakere.

  • Skal teknologien eies eller lisensieres – og på hvilke vilkår? Ved omfattende samarbeid om utviklingen av PropTech, og når kunden eventuelt har finansiert hele eller større deler av utviklingen kan en tidsbegrenset bruksrett virke urimelig. Det er likevel ikke gitt at eierskap vil være den beste løsningen.
  • Er eksklusivitet avgjørende for strategirealiseringen, eller skal leverandøren kunne snu seg rundt og tilby tilsvarende løsning til en konkurrent? Eksklusivitet kan gi konkurransefortrinn, men dersom leverandøren gis mulighet til å selge løsningen til flere kan prisen potensielt reduseres og kvaliteten bedres.
  • Vil lisensmodellen medføre uforutsette kostnader? Lisenser kan bygge på ulike lisensmodeller. Typisk vil leverandøren ta betalt per navngitte eller samtidige bruker (brukerlisens). Det finnes utallige lisensmodeller, og avhengig av kundens tiltenkte bruk vil den aktuelle lisensmodellen potensielt kunne medføre uforutsette kostnader.

Lisenser og avtaler om rettighetsforhold er ikke som andre avtaler. Det opphavsrettslige spesialitetsprinsippet innebærer at tolkningstvil om hvilke rettigheter som er overdratt skal komme opphavet til gode. Da opphavet som regel vil ligge hos teknologileverandøren, må aktører i eiendomsbransjen (som teknologikunder) være påpasselig med å sikre at avtalen er klar og dekkende om rettighetsforholdene. En lisens til å bruke et system vil ikke gi rett til å gjøre endringer eller viderelisensiere det til leietakere eller andre sluttbrukere, dersom ikke dette fremgår uttrykkelig. På denne bakgrunn blir avtaler om rettighetsforhold en særlig fallgruve som PropTech-kunder bør være særlige oppmerksomme på.

Getty Images 1061234002

Teknologikontrakter

Teknologikontrakter avviker fra kjente standarder i eiendomsbransjen. Dette er også naturlig, da gjenstanden for avtalene er ulike. Oppføring av bygg og systemutvikling er ikke det samme.

Teknologileverandører vil gjerne tilby kunder avtaler basert på egne standarder. Leverandørens standard vil ofte (naturlig nok) være ubalansert og utformet i favør av leverandøren. Selv om det kan være kostnads- og tidsbesparende å basere seg på leverandørens standard i en forhandlingsfase, er det ofte hensiktsmessig å utfordre leverandøren på valg av kontrakt. Områder som rettighetsforhold til data og til programvare, hvorvidt leverandøren skal underlegges resultatsforpliktelser eller rene innsatsforpliktelser og hva som skal til for at leverandøren skal kunne kreve betalt er gjerne stridstema en kunde bør sikre god regulering av.

Som et alternativ mellom avtaler som fremforhandles som skreddersøm og leverandørens standard, finnes det tre sentrale familier av standardavtaler i Norge. Disse er:

  • Direktoratet for forvaltning og ikt (Difis) kontraktsmaler for kjøp av IT og konsulenttjenester (Statens Standardavtaler - SSA).
  • IKT-Norges standardavtaler for IKT-leveranser.
  • Den norske Dataforeningens standardavtaler for nyutvikling, videreutvikling, forvaltning og drift.

Omstillingsprosessen eiendomsbransjen gjennomgår i dag minner på mange måter om den bank- og finansnæringen gjennomgikk i fra kjølvannet av finanskrisen. Det sies at PropTech er det nye FinTech. Lærdommen fra FinTech-bølgen er at omstillingen ikke skjer over natten – og den stopper ikke opp etter investeringsbeslutningen er tatt. Gjennom kunnskapsbygging og endringsvilje vil aktører i eiendomsbransjen gradvis mestre utfordringene, særlig gjennom å bygge kompetanse og øke kunnskapen på disse nye områdene. Spørsmålet er bare hvor smertefull denne mestringsøvelsen viser seg å være.

Denne artikkelen sto først på trykk i Estate nr. 4, 2019.

Kontaktpersoner