”Når det, som i dette tilfellet, ikke finnes noen omforent forståelse av avtalen mellom partene, er utgangspunktet som nevnt tolkning på grunnlag av alminnelige avtalerettslige regler. Det grunnleggende spørsmål blir da hva man kan utlede av en alminnelig språklig forståelse av ordlyden. Ved denne vurderingen skal det legges vekt på hvordan forbrukeren hadde grunn til å oppfatte det, slik forarbeidene fremhever.

I alminnelig språkbruk innebærer formuleringen om at man ”tar sikte på” ferdigstillelse innen et visst tidspunkt, at man ikke er sikker på, og følgelig heller ikke lover, at ferdigstillelse vil skje innen dette tidspunkt. Jeg kan ikke se at forbrukere generelt kan forventes å oppfatte en slik formulering på noen annen måte.

Formuleringen kan heller ikke sidestilles med en fremdriftsplan. En fremdriftsplan er en mer detaljert oversikt over når de enkelte faser i arbeidet planlegges utført. En slik oversikt kan nok en forbruker lettere oppfatte som bindende, slik forarbeidene antyder.”

Formuleringen ”tar sikte på” kunne ifølge Høyesterett heller ikke forstås som en prognose som forpliktet selgeren til ferdigstillelse innen rimelig tid etter utløpet av 2007. I Nye Major-saken forelå det heller ikke brudd på fremdriftsplikten etter bustadoppføringslova § 10 tredje ledd.

I Krusesgate-saken het det i kjøpekontrakten at boligene ”er planlagt innflytningsklare” i løpet av tredje kvartal 2007. Om denne formulering uttalte Høyesterett i avnitt 37 følgende:

”Etter mitt syn er det enda klarere i denne sak enn i saken om ”Nye Major” at kontrakten ikke innebærer noe bindende tilsagn fra selgers side om overtakelse innen et visst tidspunkt. På samme måte som ”tar sikte på ferdigstillelse”, som var formuleringen i kontrakten om ”Nye Major”, innebærer formuleringen ”planlagt innflytningsklare” etter en alminnelig språklig forståelse at man ikke er sikker på at tidsskjemaet vil holde. Følgelig er det ikke naturlig å forstå dette som et løfte om at overtakelse vil skje da.”

Konklusjonen på bakgrunn av ovennevnte avgjørelser er at kjøpere i utgangspunktet ikke kan bygge rett på formuleringer i kjøpekontrakter som for eksempel ”tar sikte på ferdigstillelse”, ”planlagt innflytningsklare” eller lignende. Unntak oppstilles av Høyesterett dersom selger ved kontraktsinngåelsen ”har opplyst om et planlagt leveringstidspunkt som han positivt vet er helt urealitisk”. Da foreligger det mislighold, jf Høyesteretts uttalelse i avsnitt 42 i Krusegate-dommen.

Utbygger i Krusegate-saken hadde engasjert en arkitekt som ansvarlig søker overfor byggesaksmyndighetene. Arkitekten begikk en feil i søknadsprosessen som førte til forsinkelse. Skulle utbygger identifiseres med arkitekten, slik at utbygger ble ansvarlig for forsinkelsen som skyldtes arkitektens feil? Dette spørsmålet besvarte Høyesterett bekreftende.

Den aktuelle bygningen, som var underlagt bevaringsregulering, skulle rehabiliteres og selges som leiligheter. Etter byggearbeidene hadde kommet i gang utstedte Plan- og bygningsetaten stoppordre på grunn av brudd på reguleringsbestemmelsene. Det kom for en dag at arkitektfirmaet ikke hadde omtalt utskifting av vinduer i søknaden. Feilen førte til at det ble avbrudd i byggearbeidene.

Høyesterett uttalte i avsnitt 44:

”[I] dette tilfellet foreligger det ansvar på uaktsomhetsgrunnlag. Den grunnleggende feilen var arkitektfirmaets unnlatelse av å ta med utskifting av vinduene i den opprinnelige søknaden – en feil som Stig Hvinden ifølge den omforente fremstillingen av sakens faktum har karakterisert som ”en brøler”. Jeg finner det klart at Naturbetong her må identifiseres med det arkitektfirmaet selskapet hadde engasjert som ansvarlig søker. At plan- og bygningsloven påla dem å bruke et eksternt firma til dette, kan i denne sammenheng ikke spille noen rolle. Naturbetong kan ikke høres med at selskapet eventuelt skulle ha manglet fagkunnskap til å kontrollere at arkitektfirmaet gjorde jobben skikkelig med hensyn til å omtale utskiftingen av vinduer i søknaden.”

Utbygger ble altså ansvarlig for dagmulktskravet på grunn av arkitektens feil, etter bustadoppføringslova § 10 tredje ledd.

* * *

Dersom du ønsker mer informasjon, tar gjerne kontakt med en av våre advokater. 

Klikk på PDF-ikonet for å laste ned nyhetsbrevet i PDF-format